贯彻落实《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》的实施意见为贯彻落实上海市政府办公厅《关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知》（沪府办发〔2015〕3号）和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计下面是小编为大家整理的【住建意见】黄浦区贯彻落实《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》实施意见,供大家参考。
贯彻落实《上海市加强住宅
小区综合治理三年行动
计划》的实施意见
为贯彻落实上海市政府办公厅《关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知》（沪府办发〔2015〕3号）和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》（沪府办〔2015〕13号），围绕市委、市政府关于创新社会治理，加强基层建设的总体要求，结合黄浦区域实际，进一步加强我区住宅小区综合管理，特制定如下工作意见。
一、总体目标
根据市政府工作要求，全面贯彻落实市级层面住宅小区综合治理三年行动计划，并结合黄浦工作特点，建立健全适应我区住宅小区管理要求的综合治理工作机制，推动形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的小区管理格局，夯实社会治理工作基础。力争至2017年：基本理顺住宅小区管理体制，明确各职能部门和专业服务单位的工作职责；构建多层次安全管理体系，筑牢住宅小区安全管理网底；着力推动住宅小区基础设施改造，建立小区分类管理模式，做到安全有序、整洁美观，小区环境得到明显提升；积极化解住宅小区内历史遗留问题，着力解决居民的“急、难、愁、盼”问题。
二、主要任务
（一）强化小区安全管理
1.强化住宅房屋安全管理
强化老旧住宅小区房屋安全管理。不断完善黄浦老旧住宅安全管理，研究制定《关于进一步加强老旧住房安全隐患日常排查和快速协调处置工作的实施意见》，优化工作流程，确保安全隐患及时发现。健全老旧住房安全隐患滚动排查、快速响应等工作机制，切实落实相关责任人的主体责任，加快排险工作推进。
推动区应急中心建设。进一步加大投入力度，落实区应急中心建设，配足物资、配强人员，培育适应房屋实际管理需要的应急抢险队伍，保障房屋安全管理。同时，进一步强化查抢险管理，落实查抢分离的工作制度，建立定期巡查、防台防汛前重点督查相结合的检查制度，实现查抢险对老旧住宅全覆盖。
加强新建住宅小区房屋质量监管。进一步落实新建住宅小区的施工质量管理工作职责，并明确后续处置及投诉处理管理部门，完善处置流程。根据建筑工程质量管理相关法规要求，建立健全住宅工程保修节点质量评定制度。
2.提升消防安全能级
强化社区消防安全网格化管理工作，完善硬件设施建设和软件管理职能；继续推进住宅小区内消防设施改造与更新，重点对曾因业主不愿进行消防改造的小区再次进行梳理排摸和意见征询，在条件成熟的前提下，适时启动改造工作；对已经实施的住宅小区消防实事工程，根据产权属性进一步明确后续保养职责，落实专业管理单位，确保正常运作；加大住宅小区（尤其是底部为商业用房、上部为居民住宅的商住楼）内消防车道、疏散通道、地下空间使用、消防设施完好率的监管力度，强化消防安全巡查（尤其是商业部分），落实日常消防安全管理制度，确保所有消防设施完好有效、消防通道畅通，对于消防日常监督检查中发现的问题，应及时启动小区业委会报批流程，动用维修基金，快速整改消防隐患；进一步加强小区内的消防安全宣传，引导业主自觉遵守消防管理要求，杜绝违规行为。
3.保障设备设施安全运行
督促各住宅小区物业管理企业切实履行管理工作职责，按照行业管理要求，各相关职能部门依据自身职责加强对住宅小区内水泵、电梯、电力、供水等设施设备的巡查和日常养护。对已存在安全隐患，确需更新改造的设备，应及时报告小区业主委员会，业委会应及时制定具体改造更新计划和资金筹措渠道，依照程序及时落实修理。
4.加强迎世博600天项目后续管理
进一步完善我区迎世博600天项目基础管理资料，落实企业集团、物业企业的日常管理职责，按照“拆除、赎买、修复”的基本操作口径，进一步加大政府投入力度，以先急后缓为原则，着力解决迎世博600天实事项目后续修理及抢险工作。与962121物业服务平台有效衔接，健全常态长效管理制度，实现居民报修一口受理，保障居民的正常使用。
（二）努力改善小区环境
1.推行综合管理工作制度
根据“工作有机制、考核有办法、拨付有路径、审计有依据”的要求，结合黄浦实际，建立全区统一的老旧小区物业综合管理工作制度，拟定《关于进一步推进黄浦区老旧住宅小区物业综合管理工作的实施意见》，进一步明确服务标准、确定补贴办法、固化运作模式、实行统一考核。针对我区老旧小区实际情况，在试点基础上，着力推行封闭式、半封闭式和组合式管理等多元管理模式，以契合成片售后房小区、老式公房小区和零星公房小区的不同管理要求，使全区物业管理得到整体改观；专题研究政府和企业共同落实保障的“双重托底机制”，强化企业集团对老旧住宅小区物业管理加大投入力度，逐步消化解决小区无人管理问题，提升住宅小区管理水平。
2.扎实推进民生实事工程
进一步探索老旧公房小区综合改造方式，对有条件进行成套改造的尝试推行成套改造，重点研究改造的技术规范、操作流程和资金筹措渠道，提升房屋使用能级，改善群众居住条件；在持续推进“三大工程“等民生实事工程的基础上，不断提升“三大工程”的群众满意度，结合各小区实际情况，推行“政府实事项目菜单”，列出具体可实施的工程菜单，便于居民根据需求自主选择，使政府实事项目实施的内容更加科学、合理，更加贴近群众实际需求。
3.加大顽症治理力度
完善日常处置流程。依据相关法规，强化行业管理的指导和监督，对违法搭建、破坏房屋承重结构、改变房屋使用性质和“群租”等违法行为，健全发现、报告、劝阻、处置、固守等各环节的工作制度，落实相关主体责任，建立处置工作规范，切实整治一批群众反响强烈、影响房屋安全的违规使用房屋的行为。
建立综合执法模式。针对住宅小区内群租、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为，以相关职能部门强化日常管理为前提，以居民区自治管理为基础，进一步强化街道属地管理责任，整合辖区内城管、派出所、房管办、拆违办等执法资源，实现住宅小区违法行为整治联动联勤的工作机制，进一步加大治理力度，确保整治工作效率，有效遏制各类违法行为蔓延。
探索行政处罚执行路径。尝试对“群租”行为等违法行为进行行政处罚，建立具有实践中可操作、处置上有依据的处罚流程，通过对房东、转租人、中介机构等违规出租房屋人员依法给予罚款，形成震慑力。
4.加大住宅小区绿化建设力度
提高住宅小区绿化养护专业化水平，拓展专业养护覆盖面，妥善处置住宅小区大树遮阳挡风、损绿毁绿等问题；在条件成熟的小区，逐步推行垃圾分类处置工作；探索在住宅小区内试点“立体绿化”建设，提升现有住宅小区内绿化布局和绿化品质；进一步完善住宅小区内建筑垃圾清运工作流程，明确发现报告、处置清运等环节的具体工作职责和处置时限，确保清运及时有序。
（三）进一步规范社区自治管理
进一步贯彻落实市委1+6专题文件精神和区委框架性工作意见，不断丰富小区综合管理的内涵。
1.充分发挥居委会在业主自治管理中的作用。强化居委会对业主委员会组建换届和日常运作的指导和监督。鼓励业委会成员与社区居委会成员交叉任职，提升小区业委会和居委会的工作融合度，并在有条件的居民区推进试点，努力形成双赢局面。
2.不断完善基层“五位一体”工作模式。将“五位一体”工作模式下沉至物业小区，明确主要职责，完善运作机制，以“五位一体”制度为有效载体，强化对业委会日常工作的指导监督，逐步提升业委会运作规范率，形成小区矛盾早发现、共协调、快化解的工作机制，确保将矛盾化解在基层一线。
3.强化培训与考核。从社区居委、房管办等基层一线工作人员、业委会成员和物业企业四个层面，结合工作特性，针对性开展专业培训，提升社区居委及相关管理人员的指导服务水平，帮助业委会提高自我管理能力，加强物业企业从业人员的专业素养。
4.规范业主委员会日常运作。积极引导业委会建立定期接待制度、例会制度、年度工作报告制度、重大事项报告制度、业主评议制度、信息公开制度、维修资金使用和账目公开公示制度、档案管理制度等制度，引导业委会努力提高自我管理的能力，夯实社区业主自治工作基础；对尚无条件成立业主大会和业委会的，由所属街道和房屋行政管理部门进一步加强指导，提升业主自我管理能力。
5.搭建业主委员会沟通平台。进一步推广业委会联谊会制度，总结五里、半淞等街道的工作经验，各街道结合自身实际，搭建业委会沟通平台，定期组织辖区内业委会交流、学习、沟通，强化对业主委员会的指导监督，并与社区管理有机结合，进一步打好社区管理基础，通过日常的沟通协调，将处理问题的关口前移，做到遇事早发现，早介入，早协调，早处置，及时化解社区矛盾。
6.引入人民调解制度。将人民调解引入物业纠纷调解之中，建立区及街道社区两级调解网络，区级层面建立调解委员会，街道层面依托基层司法所、房管办事处等部门深入小区开展人民调解工作。依托专业人员、社会力量，进一步加强调解队伍的职业化、专业化，提升调解成功率，化解物业纠纷矛盾。
7.培育专业社会中介组织。发挥专业社会中介组织作用，引导其参与住宅小区事务管理。通过政府购买服务的方式，实行项目化操作，引导其参与业委会组建换届、物业选聘、矛盾化解等专业事务。
（四）推动小区基础设施改造
1.二次供水改造。由区建设交通委牵头组织开展我区老旧居民住宅二次供水设施改造项目，逐步实现供水企业管水到表，理顺供水管理体制，保障居民供水水质。
2.住宅小区周边积水点改造。对区域内小区暴雨积水问题进行分类排摸，分析积水原因，并通过市政排水设施改造、小区内排水管道改造等方式，逐步解决积水问题。
3.供电设施改造。由区建设交通委、区房管局、供电等部门共同参与，结合“光明工程”实施，推进老旧居民住宅小区电力设施改造，理顺供电管理体制，保障设备安全运行。
4.积极推动住宅小区老旧电梯安全风险评估和更新改造。对全区住宅小区电梯运行情况梳理排摸，结合区域实际拟定住宅小区电梯更新改造工作方案，规范操作流程、明确资金筹措的原则和渠道；积极开展区内重点小区老旧电梯安全风险评估和更新改造，重点解决投入使用时间超过15年的商品房、售后公房等住宅小区内经安全风险评估的电梯存在的安全运行问题，建立健全住宅小区电梯使用日常管理、维护保养、安全评估、更新改造修理的长效机制。
（五）促进物业行业健康发展
1.规范物业价格形成机制，促进住宅小区物业收费公开。积极发挥社会中介机构的作用，引导物业服务企业和业主委员会按照“按质论价、质价相符”的原则，合理确定物业服务内容和收费标准，并督促物业企业按照合同月底履行管理义务；探索通过中介机构进行物业收费评估，并根据我区实际，制定物业收费指导价格，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。
2.探索酬金制物业服务计费模式。对有条件的住宅小区，鼓励业主委员会与物业服务企业采用酬金制计费模式，推动形成账目公开透明、业主充分参与、资金专款专用的计费方式，合理控制成本，不断提升服务水平。
（六）历史遗留问题解决
维修资金续筹。全面梳理我区商品住宅维修资金的基础台账信息，剖析小区维修资金不足的原因，对于首次未筹集开发企业部分维修资金的小区，设立专项资金推动补建工作；对维修资金用枯的小区，积极引导业主开展续筹工作，并通过政府实事项目的实施，对部分小区的设施设备改造给予一定支撑，缓解小区维修资金不足的压力。
解决售后公房小区维修资金问题。积极探索售后房维修资金“三项并一项”，最终实现售后房维修资金与商品住宅维修资金并轨。对部分维修资金已经用枯的小区，研究相应二次归集工作机制，引导居民统筹管理、使用和再次归集房屋维修资金。
三、工作机制
（一）建立三级工作推进机制
推动建立区级-街道-居委三级工作推进机制。区级层面建立工作推进小组，由区分管领导任召集人，区住房保障房屋管理局、区建设交通委牵头，区综治办、区公安分局及消防支队、区司法局、区规划土地局、区市场监管局、区绿化市容局、区城管执法局、区发改委、区财政局、区民政局、各街道办事处、永业集团、南房集团和黄浦置地进一步理顺住宅小区内各部门的职责边界和工作机制，每季度召开工作例会，负责推进全区住宅小区管理工作，协调区级层面涉及的重要管理事项；街道层面由街道牵头，整合房管办、派出所、市容、城管、市场监督、司法、物业企业等基层力量，建立住宅小区综合管理的工作机制，并与街道网格中心逐步有效衔接，实现网格化管理向小区延伸，确保小区运作顺畅；社区层面由居委牵头，整合居民区业委会、物业企业等工作力量，建立住宅小区内综合管理协调机制，具体研究解决管理问题。
（二）理顺工作职责
按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确各相关职能部门在基层住宅小区管理职责，明晰管理边界，具体拟定住宅小区综合管理责任清单，完善相关问题的发现渠道、处置要点、操作路径、时间节点等要求。
（三）构建小区管理网络
紧紧依靠区级-街道2级网格平台，构建住宅小区管理网络，将网格管理延伸至住宅小区，逐步建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制、全面集中的数据共享利用机制，实现管理全覆盖。不断强化应急中心建设，配足物资、配强人员，构建安全隐患快速发现-响应-处置工作机制，优化工作流程，对全区房屋安全实施托底保障。
（四）完善考核督办制度
坚持问题导向原则，以各层面是否及时有效化解突出问题为重要考核指标。形成区级-街道-社区三级考核督查机制，做到一级考核一级，并与部门绩效挂钩，确保工作实效。对于突出难点问题，落实快速发现和处置制度，并形成相应的跟踪督办和问责机制。
（五）设立专项资金
为进一步推进我区住宅小区综合治理三年行动计划，切实解决小区突出问题，落实政府实事项目综合改造、迎世博600天项目后续管理、老旧小区综合管理、物业管理人员培训、消防、二次供水、光明工程等设施设备改建资金，并进一步设立电梯更新与改造、维修资金补建等专项资金，保障工作顺利推进。
四、工作步骤
（一）工作启动阶段（2015年上半年）根据市政府相关工作部署，结合本区实际情况，拟定黄浦区贯彻落实《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》的实施意见，并会同相关职能部门拟定具体责任清单。同时，积极做好宣传引导工作，加强各层面培训，扩大知晓率。
（二）全面实施阶段（2015年下半年至2017年上半年）各相关责任部门按照既定职责分工和具体工作方案，全面推进我区加强住宅小区综合治理相关工作，并在过程中加强监督指导和问责督办。