房地产行业融资风险6篇

房地产行业融资风险6篇房地产行业融资风险　　一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动通过发行可分离债能够实现一次审批两次融资假如债权融资部分完成后企业经营业绩增长得到了市场认可下面是小编为大家整理的房地产行业融资风险6篇,供大家参考。

篇一：房地产行业融资风险

　　房地产企业的融资风险管理

　　一、我国房地产企业现阶段主要融资方式1.传统融资方式。

　　(1)银行贷款。商业银行贷款一直是中国房地产企业传统占主流的融资渠道，短时期内难以改变。对房地产企业而言，国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。然而房地产银行贷款有其局限：贷款一般不能用于补充资本金，不能用于储备土地项目;而且规定有严格的贷款期限，无论企业在实际经营中遇到何种困难，逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。

　　(2)上市融资。资本市场的上市融资，本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进企业规模扩张。上市融资的好处包括拓展融资渠道、提高股权流通性、没有定期还本付息的压力、促使提高公司治理水平、同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但房地产企业上市之路未必平坦，上市手续繁琐且审核时间较长，一般不具备一定竞争优势和资产规模的企业，要想上市几乎是一条死路。同时，2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式，今后一段时间内暂停受理房地产企业IPO、增发、配股、发债等再融资方案。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法畅通实现。

　　(3)信托融资。房地产信托，是指信托投资公司以

　　发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类、股权投资类和混合类。信托融资与房地产行业结合具有一定的优势，信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需要“量身定做”，能做银行不能做的一些项目。发行信托产品的手续、复杂程度以及资金到位时间比起发行债券、IPO、增发或配股等其他融资方式更具优势，并且期限灵活、设计多样。对房地产企业资本结构有改善作用，在不提

　　高公司资产负债的情况下融资，优化了公司资产负债结构，信托融资的表外处理往往成为企业融资追求的目标。

　　(4)债券融资。债券是为筹措资金，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的突出优点在于筹资对象广，市场大。但是这种筹资方式成本高，房地产债券与一般债券相比利率要高，限制条件多。目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。

　　2.新型的融资方式。

　　(1)可分离式可转债。可分离交易的可转债的全称是“认股权和债券分离交易的可转换公司债券”(以下简称“可分离债”)，其本质上属于可转债，但与一般意义上的可转债相比，又有了“随可转债附送认股权证且认股权证和可转债分离交易”的特点。发行后公司债券和认股权证分别在交易所债券市场和权证市场交易，债券有规定的利率和期限，到期偿还本金，且有稳定的利息;认股权证可以出售，也可以到期行权，以约定价格购买公司股票。传统可转债是债券属性和股票属性的结合，而可分离债是实现了债券属性和股票属性的分离，是国内资本市场的创新产品。对企业来说，选择发行可分离债这种融资方式

　　融资成本较低、对上市公司股本扩张压力较小。其特点：一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动，通过发行可分离债，能够实现一次审批两次融资，假如债权融资部分完成后，企业经营业绩增长得到了市场认可，一般来说，债券所附的认股权证就很可能会被行权，以此方式，企业可以轻松实现两次融资;二是按照规定，可分离债有“期限最短为一年”的限制，对于债券期限的上限没有限制，这样，上市公司可以通过发行可分离债，寻求长期的资金来源;三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低，上市公司发债的财务费用就可能降低。

　　(2)REITs。REITs——房地产投资信托，是指信托公司通过设计信托计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产投资或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托形式出现。REITs以受益凭证在资本市场上筹集资金，通过直接运营房地产物业，或者间接融资的方式投资于房地产市场，获得资产运营收益作为投资信托的报酬，有效地结合了房地产市场和资本市场。国内REITs金融产品发行处于酝酿阶段，作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。对于持有商业物业的房地产企业，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。从国外REITs成熟市场运行来看好处在于：不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次，不受募资金额的限制，是一种比较稳定的融资方式;房地产企业分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产价值有很大折让的上市房地产企业还原其优质资产的价值;REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。

　　(3)信托组合融资。信托组合融资目前最常见的形式是：信托+银行贷款的组合构建房地产项目融资模式，融资安排以信托为核心，实现信托前段融资，银行后端支持。信托的灵活性，在串接多种融资渠道方面独具优势，成为配置组合融资的工具。信托组合主要可发挥的功能有：可引入海外基金;可充当国内的产业投资信托基金;可采用固定回报的方式以股权投资的形式进入项目公司;可适当的时候将项目公司包装上市;可完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

　　二、房地产企业融资风险控制

　　房地产企业在融资过程中，必须高度重视融资风险的控制，尽可能选择风险较小的融资方式。对各种不同的融资方式，企业承担的还本付息风险从小到大的顺序一

　　般为：股权融资、债券融资、银行融资、信托融资。企业为了减少融资风险，通常可以采取各种融资方式的合理组合，即制定一个相对更能规避风险的融资组合策略，同时还要注意不同融资方式之间的转换能力。比如对于短期融资来说其期限短、风险大，但其转换能力强;而对于长期融资来说，其风险较小，但与其他融资方式间的转换能力却较弱。融资应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳融资结构。

　　1.从资本成本角度考虑融资结构。资本成本(WACC)是企业使用资本所负担的成本。资本成本等于为补偿资本的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率，或者等于具有相同风险程度投资资本的机会成本，资本成本是企业融资对投资项目要求的最低报酬。资本成本是联系融资决策和投资决策的桥梁，也是优化资产负债结构的测试工具。企业通过资本成本的控制，可以为企业的融资结构和融资方式提供决策依据。

　　假如企业资本来源方式有N种:银行长期贷款、债券、普通股、信用借款等，第i种资本来源所占比例和成本分别为Wi和ri，那么WACC=∑n

　　t=1Wi×ri，其中对权数Wi计算应参考公司资产市场价格来确定。对资本成本ri计算，借款和债券应按照税后负债成本计算：税后负债成本=T)×rd，普通股权益成本可以运用戈登模型和资本资产定价模型(CDPM)。戈登模型：re=(D/P0)+g，其中g为企业股利年增长率，rd为股东所要求的投资报酬率，预计下一年的股利为D1，当前股价为P0。资本资产定价

　　收益率。简便值可取资本市场同行业平均分红派息率。r

　　ref企业通过对资本成本的控制，经反复模拟后取得公司最

　　佳的融资结构，从而再来配置相应的融资组合。

　　2.引入资产负债管理概念—久期匹配来控制负债规模和结构。大型房产企业可以引用银行资产负债管理LiabilityManagement，简称ALM)，资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，主要是指资产与负债科目之间期限和利率相对称，以期限

　　对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，实现经营上风险最小化和收益最大化。“对称原则”主要是运用久期匹配来测试，久期可以看成是现金流量的时间加权现值。久期匹配法是要在资产组合中将资产与负债的利率风险相匹配。该方法传统的模型假定利率期限结构平缓且平行变动，用以管理利率期限结构曲线形状变动等引起的现金流量的波动风险、流动性风险及信用风险。

　　任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，根据多年的投融资经验，投融资专家张雪奎教授总结融资风险主要有以下几条:

　　1、国家经济政策所导致的融资风险

　　一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。

　　2、经营的不稳定性导致的融资风险。中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业

　　竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。

　　3、管理水平低下所导致的融资风险。管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。

　　4、信用危机所导致的融资风险。中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。

　　1、融资风险"潜伏期"识别融资风险"潜伏期"的警兆是指建立在大量资料分析基础上的反映融资风险大小以及是否带来财务危机的先兆。这个信息资料包括两个方面:一是企业内部经营管理的信息;二是与企业相关联的外部市场所处行业的信息。潜伏期的融资风险主要是企业对融资活动的控制风险，主要反映企业是否可以融到资和是否正确融资。

　　目前我国中小企业的融资方式中除了内源融资以外，在外源融资中，债权融资仍占主要地位，因此对其融资风险的预警中债权融资风险要特别关注。从融资的外部环境与内部控制角度综合分析，将潜伏期警兆分为:外部融资市场的成熟度不高;融资主体自由度不高;不进行融资方式分析;不关注资金成本;融资活动不符合融资的优序排列;企业同期平均资产收益率略低于债务资金成本率。

　　2、融资风险"发作期"识别"发作期"融资风险的警兆一般呈现出景气警兆的特征，即反映财务景气的程度和状况。这可分为财务警兆与管理警兆两方面:

　　财务警兆包括:(1)资不抵债，这意味着该企业面临着严重的偿债危机，有被清算重组、变卖资产的可能。(2)经营活动现金净流量出现负数。这表明企业获利能力的原动力出现故障，没有新经济来源以抵消资金成本。(3)存在大额的逾期利润。这表明股权融资面临巨大风险，无法保障资本投入者的投资回报。(4)信用等级下降，这是偿债能力下降的必然结果。(5)融资活动受到严重阻碍，面对好的项目，无法获得外部资金支持。

　　经营管理警兆包括:(1)主营产品核心竞争力下降，属夕阳产业产品，这表明企业的盈利严重下降，并且没有发展前景。(2)管理混乱，人力资源短缺，这表明经营业务不景气，难以得到内外部人员的认可。

　　3、融资风险"恶化期"识别恶化期的警兆表现是发作期的警兆未能得到控制，融资风险进一步转化为企业财务危机或者财务危机的结果。其表现如下:(1)主要财务指标显示财务状况严重恶化。如资产负债率急剧上升，大大超过100%，净资产收益率为负数等。(2)已经不具备偿债能力，即不仅无法偿还借款，并且得不到债权方的展期许可，很可能会被借款人接管企业或进行清算。(3)企业出现非季节性的异常的停工、停产现象，这是企业破产的先兆。

篇二：房地产行业融资风险

　　作者：李俊希来源：《现代经济信息》2021年第1期

　　李俊希重庆理工大学

　　摘要：房地产企业往往投资周期长，规模大，且对资金量有巨大需求，企业自有资金通常无法满足需求，所以房地产企业十分依赖融资以筹集资金。在近年来中央政府对房地产的调控政策实施下，房地产企业的融资难度上升，融资成本提高，融资阶段风险也逐渐增加。因此，对房地产企业的融资风险管控迫在眉睫。为了帮助房地产企业更好地进行融资阶段风险管理控制，笔者分析了我国房地产企业资金链中融资阶段存在的风险以及风险产生的原因，并提出积极应对外部环境、拓宽融资渠道、完善内部管理、加强资金回流等相关建议。

　　关键词：资金链；融资渠道；融资风险；风险管控

　　近年来，在“房住不炒”的调控政策指导下，房地产行业进一步深化调控，严控购房条件、细化购房要求，同时各银行对房地产企业普遍提高了银行贷款门槛和开发贷利率上浮水平、降低了开发贷额度、加大了对并购贷款审查力度。受此影响，众多房地产企业出现销售上涨乏力、销售额增速放缓、房地产企业通过银行贷款或债券融资困难的情况。作为我国经济的支柱性产业，房地产业的健康稳步发展，对构建和谐健康的经济环境十分重要。故本文旨在通过研究分析房地产企业融资阶段的风险及风险产生原因，并针对相关风险提出建议与对策，来帮助企业加强自我管理，科学合理地规划企业资本结构，更好地进行风险控制，也为其他房地产企业建立相关资金链风险应对机制提供有效参考，最终推动房地产市场稳定发展。

　　一、融资阶段的风险

　　(一)融资困难，资金链紧张

　　房企主要通过银行贷款、债券融资、股权融资等外部融资方式来筹集所需资金，但近两年受调控政策的影响，大部分银行对房地产企业的开发贷额度都有所下调，贷款要求以及门槛都有所提高，这导致很多企业融资十分困难。在企业通过银行融资受到较大限制后，众多中小企业纷纷转向融资门槛较低但利息率较高的房地产信托、公司海外债等。2019年，银监会和国家发改委发布相关文件，针对房地产信托以及企业发行外债的用途作出了明确限制，这使融资渠道全面收紧，房地产企业融资难度加大，资金链紧张，日常生产活动难以开展。

　　(二)融资成本高，资金链承压重

　　目前相对较容易的债权融资渠道中短期融资票据、中期票据、公司债以及海外债券的发行利率分别为4%、5%、6%、9%左右，部分海外债券发行利率达到了15%，在2019年调控收紧的情况下，面对在国内融资受限，企业资金周转受困的情形，房地产企业依旧选择较高利率的海外债券以维持企业正常的资金周转，外部融资渠道中，海外债券所占比例一度稳定在60%。对成本进行比较，海外债的融资成本最高，接近短期融资的两倍左右。在2019下半年更加紧缩的调控政策发布后，海外发债也受到限制，对房企来说，更加严峻的资金周转压力随之而来，而近几年房企资产负债率屡创新高，财务杠杆高，财务风险也随之增加，而资金周转困难也给企业带来极大的经营风险。

　　(三)负债比例高，财务风险大

　　房地产企业因为大量的外部融资往往资产负债率较高，融创中国2019第一季度负债率超过90%，其余房地产企业负债率也在80%—90%期间波动，且在2015年以来，房企负债率还在逐步提高。如下图：

　　极高的资产负债率在出现资金危机时会大大提高企业的财务风险。一旦当企业出现流动资金不足、货款难以收回等经营困境时，高负债率带来的企业长期还款压力很容易导致企业资金链断裂。房地产企业因为其独特性，有极高的资产负债率，如果出现资金链断裂就犹如离开了水的鱼，生机渺茫。

　　二、风险产生的原因(一)国内政策影响作为我们国民经济支柱性产业之一，房地产业对国民经济的持续健康发展影响极大，且这种影响作用不可替代，由于这种独特性，房地产行业能否健康发展得到了政府的重视。正是这种重视使房地产行业与宏观经济政策建立了十分紧密的联系，然而也正因为这种联系的紧密性，调控政策紧缩使房地产行业变动很大。例如，受紧缩调控政策影响，房企融资难度加大，融资成本提高，致使资金链进一步承压，风险也进一步增大。(二)过度依赖外部融资房地产企业对资金依赖程度很高，房地产项目开发如果只依靠企业自有资金进行运作，是不可能满足开发需求的，因此，房地产企业往往需要通过大量的外部融资来维持企业的正常生产运作。2019年，融资的寒潮来临，调控政策不断紧缩，融资监管力度不断加强，不仅是银行贷款、债权融资等融资渠道收紧，海外债和房地产信托此融资方式也受到调控限制，这些导致企业融资渠道不断收窄的同时融资成本也大大提高。在这样的情况下，对外部融资的过度依赖使房地产企业遭遇了巨大的危机，高负债比率加上现金流的短缺使房地产企业面临巨大的财务风险。(三)资金利用率低下营运资金的有效管理是企业资金链持续健康发展的保证，所以营运资金如果管理不善，易使企业资金链承压，甚至出现资金链断裂的风险。在房地产企业的资金管理中容易出现以下几个问题对资金链的良性循环产生影响：(1)营运资金流动性差。在房地产企业中可能会出现开发项目时长期投资资金不足的情况，企业可能会对营运资金另作他用，房地产企业的项目建设周期往往很长，这导致企业资金被长期占用，从而减弱资金流动性，增大资金链断裂风险。(2)应

　　收账款过多。房地产企业在销售时为了扩增市场份额可能会存在较多的应收账款，而对于资金需求量大的房地产业来说，应收账款的收回不及时会在很大程度上影响企业的资金流通，很容易造成资金链断裂。

　　(四)运营销售能力弱且资金回流方式单一

　　随着市场的发展，房地产行业内外竞争加剧，而在这种情况下许多中小企业依然保持着传统的销售方式，缺乏创新，运营和销售能力都较弱，而采用这种传统单一的销售方式难以适应如今的市场需求和变化。随着行业竞争加剧，房地产企业运营能力和销售能力的弱化自然给企业的资金快速回笼带来阻碍，影响企业发展。目前我国房地产行业资金回笼周期长，因此房地产企业常常不能及时将前期投入的资金转化成企业利润，产生了严重的资金沉淀，影响资金流转速度，企业资金链断裂风险大大增加。

篇三：房地产行业融资风险

　　房地产开发的融资风险及防范

　　20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。

　　房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。

　　一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指

　　1

　　标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。

　　综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。

　　二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府

　　2

　　对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。

　　2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。

　　3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。

　　4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。

　　三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的

　　3

　　进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。

　　（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。

　　（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。

　　（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。

　　（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。

　　房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础

　　4

　　上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。

　　（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）

　　5

篇四：房地产行业融资风险

　　项目融资与风险投资的概述

　　在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。二者间有许多相同之处,比如都适用于各种规模的项目,投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上,投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。

　　p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。

　　法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资,而且,融资并不由任何形式的股本提供,其回报主要来自于项目生产的利润.

　　项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。

　　项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。

　　风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

　　风险投资一般具有以下基本特征：

　　1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业;

　　2、投资期限至少在3—5年,投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的

　　15%—-—20%；3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5——--—7倍的利润和资本升值。

　　项目融资与风险投资的选择

　　通过对二者的分析和比较,着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择项目融资和风险投资有所了解。

　　一、投资方的构成不同

　　1、项目融资中主要有以下几方构成：金融机构,公共基金机构、短期资金

　　市场、商业金融公司，其中商业银行（commercialbank）是项目融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数很多，从能源到运输等各个方面的实践都不少.

　　2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：

　　a、风险资本家（adventurecapitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。b、风险投资公司(venturecapitalfirm）。风险投资公司的种类有很多种,但是大部分公司通过风险投资基金来进行投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景,运作机制不够完善.c、产业附属投资公司（cprporateventureinvestors/directinvestors）。这类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司

　　的利益进行投资。这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进行评估，深入企业作尽职调查并期待得到较高的回报.d、天使投资人（angels)这类投资人通常投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动。在风险投资领域,“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。

　　二、投资对象和范围不同

　　1、项目融资的投资对象主要适于以下三大类项目：

　　a、资源开发项目、如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；b、基础设施项目，基础设施项目必须要实行商业化经营，才可能产生受益；c、制造业项目,如大型轮船、飞机等.

　　2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超额利润的公司。

　　项目融资虽然说适用于各种规模的项目，并不限于大型项目。但从其三种投资对象不难看出,主要限于大中型项目；而大多数风险投资者更偏爱小公司,这首先是因为小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次,小公司的规模小,需要资金力量也小,风险投资公司所冒风险也有限。从另方面讲,小公司的规模小，其发展的余地也更大，因而同样的投资额可以获得更多的收益.此外，通过创建一个公司而不是仅仅作一次交易,可以帮助某些风险投资家实现他们的理想。

　　三、投资方作出投资决策的考虑因素不同

　　1、在项目融资中，投资方作出投资决策的主要考虑因素有：

　　a、信用风险要低于权益风险；b、项目投产后的原材料、能源供应要有保证，价格不要超过事先的预测；c、项目投产后的产品或提供的服务要有稳定可靠的市场，运送到的运输成本要

　　合理；d、项目同外界的通讯要通畅;e、建筑材料要有保证，价格不超过原计划水平；f、承担施工任务的承包商和项目竣工投产后的经营者要有经验；g、政治环境稳定、友好，各种执照和许可证齐全;h、不存在国家和主权风险,项目不会被所在国政府没收；i、货币和汇率风险是否已得到妥善安排；j、项目发起方各成员均已缴齐各自的股金；k、项目本身是否具有足够的价值，可以充当贷款的担保物；l、对项目的资源和资产是否进行评估，评估结果是否令人满意;m、对项目有关的保险是否已作了通盘考虑和安排；n、对不可抗力、项目超支、工期延误的风险是否已做好安排;o、项目是否具有良好的预期投资收益和资产收益率（roeroiroa）；p、是否有足够的经理专业人员；q、是否已充分考虑环保要求。2、在风险投资中，风险投资方作出投资决策的主要考虑因素有；a、企业家自身是否具有制成及持续奋斗的懔赋；b、企业家是否非常熟悉本企业的目标市场；c、在5—10年内是否至少能获得10倍的回报;d、企业家的背景是否证明其具有很强的领导能力;e、对风险的评估和反应是否良好；f、投资是否具有流动性；g、是否具有可观的市场增长前景；h、与风险企业有关的历史记录是否良好；i、对企业的表达是否清楚明了；

　　j、是否具有财产保全措施。

　　从以上列举的项目融资和风险投资的主要考虑因素不难看出，风险投资方在作投资决策前，更关注与风险企业自身的情况；而项目融资的投资方除关注与项目投资的自身情况外，对于项目之外的多种因素，如通讯联络、政治环境、国家和主权风险、货币和外汇风险等也较为关注。产生该等差异的原因在于：风险投资中的风险企业多是小型公司，其发展更多取决于自身的情况；而项目融资的对象多是大中型的项目，其投资成败不仅与项目自身的情况有关，与周围大环境的变化关系也极为紧密。

　　四、投资方的投资方式不同

　　1、在项目融资中的投资方式有：设备租赁、原材料供应、以长期无货亦付款合同或产量合同、或固定价合同的方式投资等等。但其投资的最主要的方式是提供贷款。

　　2、在风险投资中风险资本进入的方式有：购买股权、提供贷款或既购买股权又提供贷款，但最主要的方式是购买股权.

　　五、投资方实现收益的方式不同；

　　1、项目融资的主要收益实现方式是获得贷款利率，由于项目融资的贷款利率一般高于普通商业银行的贷款利率，因而会给贷款方带来较高的收益。

　　2、风险投资的收益实现方式适当被投资企业增值后，通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报。

　　一个成功的风险投资,当风险投资方退出投资是至少能获得原始投资额的5—7倍利润和资本升值。从项目融资和风险投资的收益实现方式上看，二者似乎都是收回投入的资本或资金，并获取额外的收益。但项目融资的额外收益是约定的贷款利息，虽然比银行的贷款利率要高，但相比投入的资本或资金而言要少得多；风险投资的额外收益是除去原始投资额之外的上市募集的资金，收购兼并或股权转让的高额收益，其数额往往相当于原始投资额的5—7倍（当风险投资获得成功时)。

　　六、投资方面临的风险不同；

　　1、项目融资中的风险可以分为两大类;一类是商业风险，主要包括自然风险、外汇风险、经营管理风险和包括通货膨胀在内的其它风险，另一类是国家风险，主

　　要包括主权风险和政治风险。自然风险、交易风险、外汇风险、买卖风险、折算风险通货膨胀与利率风险、商业风险、竣工风险、经营风险、营运风险、风险收入风险、其它风险、法律对抗其它

　　2、风险投资中的风险主要有：技术风险、管理风险、市场风险、政策风险等。

　　如果说在项目融资中,投资方同样面临着商业风险和国家风险的话，那么在风险投资中风险投资方更多面临的是商业风险；而且，尽管项目融资中也存在着一定的风险，但相比风险投资中存在的风险而言要小得多。“风险投资”顾名思义，其投资必然伴随重大风险。即使在风险投资业发展较为成熟的发展中国家，风险投资对于高技术企业投资的成功率也只有20%--30％，这个比率远远低于项目融资的成功率。

　　七、投资方是否参与项目的管理不同；

　　1、项目融资中一个普遍的做法是由项目发起方成立一个项目公司，作为项目的直接主办人。从实际操作的角度，项目公司具有较强的管理灵活性，可以是一个实体,也可以只是一个法律上拥有向项目资产的公司，实际的项目运作则往往委托给一家富有管理经验的管理公司负责。也就是说,投资方往往不参与项目融资的管理。

　　2、风险投资实际是一种风险投资方积极参与的投资.风险投资均与高新技术两要素构成推动风险投资事业前行的两大车轮,二者缺一不可。风险投资方在向风险企业注入资金的同时，为降低投资风险，必然介入该企业的经营管理，提供咨询，参与中的问题的决策,必要时甚至解雇公司经理,亲自接管公司，尽力帮助该企业取得成功。产生这方面差异的原因恐怕是与项目融资中存在担保,而风险投资中没有担保，风险投资方为保证投资的收回和高额的收益，更现有较大的关系。

　　八、存在担保与否不同；

　　1、在项目融资中，对于银行和其它债权人而言,项目融资的安全性来自两方面:一方面来自项目融本身的经济强度；另一方面来自项目之外的各种直接或间接的担保。这些担保可以是由项目的投资者提供的，也可以是由于项目由直接或间接利益关系的其它方面提供的,这些担保可以是直接的债务担保。国际上成功的项目融资大部分都采取了担保。

　　2、在风险投资中由于风险投资方主要是指刚刚起步或尚未起步的高技术企业或高技术产品，而这些风险企业没有一定数量的固定资产或资金，也就是无法提供

　　相应的担保。

　　因此无法从传统融资渠道获取资金，只能开辟新渠道,这恐怕也是风险投资产生的原因之一吧。

　　九、政府在项目运作中起的作用不同;

　　1、在项目融资中,无论是在宏观或微观方面,政府机构都能够发生多方面的作用,促进项目融资的完成。如在一些能取到积极促进经济发展的基础性设施项目中,例如铁路、石油、天然气、电力、煤矿的建设，政府的支持是这种项目成功的必然条件.而未了回避政治风险，投资方一般会要求项目所在国政府做出各种承诺，例如，税收优惠不得取消,不得实行价格管制、不得将项目设施收归国有等。尽管在我国根据《中华人民共和国担保法》第八条的规定，国家机关不得作为保证人，但财政部可以为使用外国政府或国际经济组织的贷款代表国家作出担保。

　　2、在风险投资中，政府制定的有利的政策法规环境促进风险投资的发展，特别是在起始阶段，包括法律保障、补助与贴息、提供担保，税收优惠等。例如美国国会在1978年—1981年这四年间连续通过了5个有利于风险投资发展的法案，1978年收入法案将资本增值税由49、5%降至28%，对长期的权益投资起到了横打的激励作用，使得1979年的经济复苏税务法又进一步将资本增值税由28%降低至20％，从而使得当年投资风险基金的承诺金额翻了一翻.但是，相比在项目融资中政府起到的作用，在风险投资中政府的作用主要实践结合较为次要的.

　　中国政府目前也在逐步完善风险投资的法律环境，单一于公司法种种制度及上市政策的限制，风险投资的退出信道还不够通畅。这方面的差异主要还是与项目融资的主要投资对象是大中型项目,而风险投资的对象多是小公司有关。担当一国的风险投资企业发展到一定规模时，政府的作用也会日益显著。

　　项目融资的参与者

　　1、项目融资的资金来源。一般讲来，要利用项目融资筹集资金,必须组建一

　　个经济实体（或称项目公司）。项目公司的资金由两部分组成,自有资金（或称股本金)和债务（即通过对外负债筹集到的外部资金).债务又可划分为从属贷款、无担保贷款和担保贷款。这两部分资金主要有如下来源：

　　1)国际金融讥构.世界银行，特别是其下属的国际金融公司以及亚洲开发银行、非洲开发银行、美洲开发银行、欧洲投资银行等地区性开发银行。

　　2)各国政府出口信贷机构。这些出口信贷机构一般以贷款和提供保证书两种形式为项目融资.

　　3)项目所在国政府.

　　4)商业银行.商业银行是项目融资的最主要的资金来源，其他来源往往也是从商业银行融资。

　　5)公共基金机构。这类来源包括人寿保险公司、退休养老基金和慈善基金.在美国，公共基金机构过去提供了巨额长期固定利率资金,还可以向境外提供一定数额的贷款。据伦敦斯特灵出版公司出版的年度报告《1995年亚洲经济和基础设施》中的一篇文章说,“1992～1993年通过资本市场为大型能源和交通项目融资获得了极大成功。这些项目的成功表明，在国际资本市场上，公共机构贷款者拥有的巨额资金，可为世界上许多发展中国家的大多数能源、运输、电讯和其他基础设施项目提供相当可观的一部分资金。”该篇文章还认为，过去50年中，国际大型项目融资中的一个最重要的发展就是公共机构资本市场向大型项目打开了大门。在我国，正在进行的住房制度和社会保障制度的改革所逐步建立起的住房、养老、退休、失业。医疗公积金，将是一笔数额庞大的基金，条件成熟时也可以用于项目融资。

　　6)短期资金市场.短期资金市场上的资金主要投资于短期债务的投资项目。现在已有多种办法可将短期资金转化为长期投资。在我国,1995年末城镇居民储蓄已高达4万亿元，农村存款也达到了1万亿元。这种过去被视为“笼中虎”的巨额资金若转化为长期投资，对我国基础设施的建设将做出重要贡献。

　　7）商业金融公司。大型商业金融公司将是项目融资的重要来源，同商业银行和保险公司相比，金融公司没有存款户和投保人的资金来源，其资金从债务市场上借来，然后再加上一定利差贷放出去。因此,从金融公司借用的资金成本都比较高.某些大商业银行成立有专门的借贷部或子公司从事长期投资贷放业务。

　　8)租赁公司。基础设施建设往往需用大批施工安装设备。项目发起方或承包商若自行购置不但要占用很大一笔资金，而且在购置之后还要交纳税款。用租赁的方式为项目所需的设备筹资本身就可能转化为项目融资。租赁公司不仅能为项目设备融资，还可以多种方式进行项目融资。租赁公司有的是独立经营，有的是附属于大银行或大金融公司。

　　9)投资管理公司和风险资金贷放单位.当投资管理公司可以通过认股证、购股权、转换权或其他类似权利享有风险投资权益时,就会以风险资金的形式发放贷款。

　　投资管理公司一般仅提供数额有限的贷款.投资管理公司有的从属于大银行，有的则独立经营。

　　10)原材料供应商。急于为自己的产品或副产品寻找销路的供应商有时愿意为使用其产品的建设项目提供资金或保证书。

　　11）新产品的购买者或服务的接受者。需用某种产品或服务的公司愿意为生产此种产品或提供此种服务的建设项目提供帮助。一般来讲,他们采取长期无货亦付款合同或产量合同的形式。无货亦付款或产量合同相当于保证书，可以用作从其他金融机构获得贷款的保证书。

　　12）承包商。承包商不少都热心于项目融资。他们可以以固定价合同的形式支持项目的长期融资。承包商接受固定价合同相当于为项目的施工提供担保.有时，承包商还愿意将其应得的一部分酬金投入项目作为股本。由于承包商在同贷款单位、项目发起方和各级政府机构打交道方面十分有经验，因此他们可以在如何进行项目融资方面向其业主提供十分宝贵的建议。

　　13)设备经营商。为了促进自己设备的销售，许多设备经营商和制造商都有多种融资计划。这种类型的融资近年来越来越多，已成为项目融资的一种重要资金来源。

　　14）项目发起方的贷款和预付款。项目发起方除了为项目注入股本作为项目实体的自有资金外,还可以以项目从属贷款的形式注入资金.所谓从属贷款，从为项目筹集资金的角度来说，就是项目发起方为了提高项目主要贷款者的信心，促使他们出资或放松贷款条件而为项目提供的资金。因此，从属贷款是一种吸引主要贷款的种子资金，可以改善项目流动资金状况.项目发起方为项目提供从属贷款可以享受利息和税收方面的好处。在某些情况下，项目发起方提供的贷款或预付款用于支付项目超支部分或其他项目发起方已承诺的不可预见费。

　　2、项目公司。项目发起方在项目融资时一般都成立一个经济实体或项目公司。

　　正是这种做法,可以实现项目借款不出现在项目发起方原有的资产负债表上,因为项目单独建立的经济实体将另行建账，与项目发起方的现有账目脱开。

　　3、财务顾问，项目融资专业性很强，各种关系、法律规定和手续非常

　　复杂。国际上能够从事这类业务的专业人才数目有限,而且还往往将他们办理过

　　的项目融资业务记录作为内部秘密不对外公开。项目融资本身的工作量也大，一般项目发起方的专业知识、经验和精力都有限，难于胜任项目融资财务方面的工

　　作，更何况项目发起方还有许多其他工作要做呢？因此，许多大项目都聘请财务顾问处理项目融资的具体事务。聘请财务顾问当然要花钱，但一般付给财务顾问的佣金要比由于他们的努力而节省下来的资金少得多。财务顾问都积极地促使项目顺利完成,因为只有项目获得成功，他们才能取得咨询酬金。财务顾问的主要任务是进行可行性研究，规划资金来源,安排具体的融资策略以及监督和管理贷款协议。可以充当财务顾问的主要有商业银行、投资银行、大承包商、大金融公司和咨询公司。在选择财务顾问时，要考虑他们的声誉、在金融市场上的地位、有无本行业的知识、过去同项目发起方的关系、专业知识、对项目所在国风险的熟悉程度以及同负责本项目的官员的关系。此外，还要考虑该金融机构是否有能力向项目提供一部分或全部资金

　　4、保证人。项目融资虽然是部分追索权或无追索权的贷款方式，但项目融资

　　的风险并非全由贷款方承担。国际上成功的项目融资大部分都要求与项目有关且有财务能力的某些当事人出具保证书或做出承诺，以便分散贷款方的风险.项目融资没有任何神秘之处，项目融资实际上通过周密的金融安排，将各个同项目有利益关系的方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险。对这些承诺统一考虑和审查之后，让项目的主要贷款人放心满意，就可以形成一种让各方均能接受的债务结构，达到项目融资的目的.有关方面提供的保证书必须是可承兑的银行信用。保证书是项目融资的生命线，因为项目公司的资产负债比一般都很低，保证书可以把财务风险转移到一个或多个对项目有兴趣、但又不想直接参与经营或直接提供资金的第三方.保证人主要有两大类:业主保证人和第三方保证人。

　　1、业主保证人。当项目公司是某个公司的子公司时，项目公司的母公司是项目建成后的业主。贷款方一般都要求业主提供保证书。

　　2、第三方保证人.当项目公司无母公司，或母公司及发起方其他成员不想充当保证人时，可以请他们以外的第三方充当保证人。可以充当保证人的主要有五类:材料或设备供应商、销售商、项目建成后的产品或服务的用户、承包商和对项目感兴趣的政府机构.当这些组织能够直接或间接地从项目受益时，他们就愿意充当第三方保证人.案例2）日照电厂：中国首例项目融资。在中国近十余年利用外资的历史上，日照电厂项目第一次成功地从海外获得无中国政府和金融机构担保的35亿美元贷款。这种融资方式第一次被国际金融界称为“项目融资"（projectfinancing)。

篇五：房地产行业融资风险

　　作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期

　　刘旭凯

　　摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。

　　关键词:房地产企业；融资风险；防范措施

　　随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。

　　一、我国房地产企业融资现状

　　房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。

　　一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。

　　二、房地产企业融资风险分析

　　（一）政策的调整变化

　　最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的

　　有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。

　　（二）资本市场机制不健全

　　融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。

　　（三）房地产企业经营状况不佳

　　因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。

　　（四）无风险预警机制，抵御风险能力低

　　在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。

　　（五）融资渠道相对单一

　　在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。

　　三、房地产企业融资风险防范措施

　　（一）确保融资政策的准确性

　　我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目

篇六：房地产行业融资风险

　　杨德昭【期刊名称】《《现代商贸工业》》【年(卷),期】2020(000)001【总页数】2页(P117-118)【关键词】房地产企业;融资风险;华夏幸福【作者】杨德昭【作者单位】中国铁建房地产集团有限公司北京100039【正文语种】中文【中图分类】F23

　　0引言华夏幸福基业股份有限公司已形成“园区+地产”的独特运营模式，是中国领先的产业新城、开发区投资运营商。然而，就是这样一个融资能力超强的企业，却从2017年起，经营活动和投资活动产生现金流量均为负值，引起了人们的关注。就在2018年时，华夏幸福还进行了大规模裁员、撤销事业部、引入平安资管一系列行为，为其确实面临还款压力做了佐证。华夏幸福是典型的房地产行业利用多元化融资进行快速扩张又在如今面临巨大资金压力的企业，与本文的研究内容高度相符。基于此，对华夏幸福的融资问题进行研究可以有效地帮助房地产企业控制融资风险。1华夏幸福融资风险分析

　　1.1财务指标分析房地产企业的融资风险一般是指在融资后不能清偿到期的本金和利息，使得企业股东的价值遭受损失。财务风险是指企业因财务管理不当，使得企业陷入损失的不确定性；也表现为因融资失当使企业未获取预期的收益，所以财务风险也可以体现出企业有融资的问题。两者之间联系紧密，故通过分析华夏幸福的财务风险来对华夏幸福的融资风险进行讨论。1.1.1偿债能力分析房地产行业的资产负债率水平基本保持在61%-63%之间，而华夏幸福20142018年的财务报表显示，近五年来华夏幸福的资产负债率均处于80%以上的高水平，在2017年稍微有所下降，但仍处于80%以上。华夏幸福的资产负债率高于行业平均水平，说明了华夏幸福的长期偿债能力存在一定的风险。房地产行业流动比率的均值在2.48-2.77之间，而华夏幸福的流动比率保持在1.27到1.53之间，远远小于行业均值。说明华夏幸福的短期偿债能力较弱。总的来看，华夏幸福的长期偿债能力与短期偿债能力均与行业均值相差甚远，呈现出不利态势。1.1.2营运能力与盈利质量分析与同行业的万科和荣盛发展相比，华夏幸福的应收账款周转率较高，且呈现上升趋势，在2018年更是增长到了114.59，从2014年的46.07到2018年的114.59，上升了148.73%，应收账款周转率过大，不利于现金流量的稳定，资金收回不及时将会导致陷入资金困境。就盈利质量而言(盈利质量指标用经营现金流比营业收入来衡量)，万科的盈利质量最好，都在0.11以上，但却在呈下降趋势。荣盛发展的盈利质量在呈好转趋势，2014-2016年为负值，2017年由负转正，在2018年达到了0.31。华夏幸福的盈利质量从2017年起一直为负值，说明了华夏幸福的盈利质量有所下降。1.2报表项目分析

　　查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以得到，华夏幸福的经营活动现金流量净额在2017和2018连续两年均为负值，也进一步解释了华夏幸福盈利质量下降的原因。同时，由于大规模的扩张需要大量的资金支持，华夏幸福现金流出增多，投资活动产生的净额多年来一直为负值。从筹资角度来看，2014-2017年筹资活动现金流量净额一直为正，却在2018年由正转负，据华夏幸福披露数据显示是由于华夏幸福2018年偿还了负债所致，报表显示华夏幸福的总负债由2014年的965亿上升到了2018年的3549亿。流动负债的上升的趋势基本与总负债保持一致，对于华夏幸福来说意味着短期内偿还负债的压力较大，存在财务风险。2华夏幸福产生融资风险原因2.1内源融资占比小查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以看出华夏幸福的融资资金来源，其中，债务融资一直处于较高的水平，说明华夏幸福的资金大多来源于债务，其次是权益融资。最后是内源融资，且2014-2018年的债务融资占比均在80%以上，说明华夏幸福过度依赖债务融资。内源融资所占比例本就不多，却还在逐年下降之中。2.2收入来源下降2.2.1产业园区PPP模式难复制2008年成功实施产业园区项目后，华夏幸福开始在多个城市群复制这个模式。但是，京津冀的经济情况不同于富饶的长三角、珠三角，在这些本来已拥有一定产业的地方建设产业新城存在问题。而且，在这些地方，政府管理与产业建设也与京津冀地区有所不同。除此之外，华夏幸福之前的产业引入以第一、二产业为主，而在上海与深圳周边，政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏幸福引入一二产业的路线，在上海和深圳等一线城市遭受了挫折。2.2.2住宅销售遇瓶颈由于之前环北京区域住房需求强烈，华夏幸福在很长一段时间实施围着北京建产业

　　的战略。可从2017年起，伴随雄安新区与史上最严限购政策出台，环北京区域的房产销售陷入困境。但是仔细对比分析各年的分部收入，异地复制项目占比大幅提高，在某种角度上来看，是建立在环京区域的收入增长速度放缓之上。2.3营运成本增加根据华夏幸福的财务报表显示，华夏幸福2017年12月末时应付职工薪酬还仅有2100多万，到了2018年时应付职工薪酬已高达6亿。据分析是由于华夏幸福在2018年参与了上百个产业小镇项目，于是公司人员大幅增加，庞大的职工薪酬也为公司带来了不少负担。华夏幸福2018年的财务报告显示，投资活动现金流量累计净流出额达585亿，主要原因是华夏幸福扩张过程中将大量资金用于购买固定资产、无形资产以及并购子公司。2.4应收账款回流慢华夏幸福账务上存在大量的应收账款，若能够实现及时回流，则不会产生财务危机。但是由于华夏幸福采用PPP模式建设产业园区，在这一模式中，地方政府可以获得土地使用权出让收入、招商引资带来的新增税收收入等。华夏幸福只能在第二年获得政府按合同约定的金额，在此之前，华夏幸福要垫支全部的开支，在这种产业园区开发模式下，风险将全部由华夏幸福承担。3融资风险防范建议3.1重视内部融资，提升融资实力对于华夏幸福而言，加大内源融资来源需要扩大销售规模。由于限购政策的实行，华夏幸福在京津冀地区的住宅销售量受到了很大的影响。虽然销售额依旧在稳步上升但其存货量却在大幅度上升。目前的情况下，要想提高京津冀地区的收入，可以通过促销方式激励人们买房。或者将商品房进行出租，增加其他业务收入，同时减少房屋闲置成本。其次，进一步扩大京津冀地区以外的销售规模。由于有些地区并未实行限购政策，因此可以在这些地区实行销售推广措施，促进房源的购买，通过

　　其他地区收入的增长带动整体收入的增长。3.2盘活存量资产，优化融资结构华夏幸福在进行融资时过于依赖债务融资，这也造成了华夏幸福的资产负债率始终处于一个高水平的状态，每年都要面对巨大的还款压力。除此之外，由于高负债率的存在，使得华夏幸福在融资时可能付出的成本比较高。不合理的融资结构造成了巨额负债，要偿还巨额负债就需要有充足的现金流。在企业现金流不能够满足还款需求时，企业就极有可能发生财务风险，造成资金链断裂。3.3谨慎快速扩张，实现稳步发展PPP模式具有私人资本首先垫付大量资金的特点，所以只有实力雄厚的企业才可以负担PPP项目。华夏幸福目前出现财务风险也有一部分原因是投资过多的PPP项目但却无法产生收入。因此选择PPP项目时需要审慎进行，PPP模式并不是在每个地区都通用的，华夏幸福正是忽略了这一点，导致许多PPP项目只有前期投入，后期没由现金回流，使得华夏幸福现金流减少。因此，选择PPP项目进行投资时，一定要考虑后期资金筹措问题以及后期现金回流问题，必须使两者之间实现合理配比，才不会在后期出现资金流不足问题。参考文献

　　【相关文献】

　　[1]王乾,巴思远,安渊园,董叶.资产负债表视域下企业偿债能力探析——以华夏幸福为例[J].全国流通经济,2019,(04):41-42.[2]安渊园,董叶,王乾,巴思远.资产负债表视域下企业财务管理存在的问题及对策——以华夏幸福为例[J].全国流通经济,2019,(03):142-144.[3]李恩珠.房地产企业融资风险探讨[J].中国市场,2018,(23):75+81.[4]高立.房地产企业融资风险研究[J].财会学习,2018,(18):200-201.[5]钱楠.房地产企业融资风险与应对策略[D].南京：南京信息工程大学,2018.

　　[6]王滨,何荣辉.房地产企业融资风险与对策分析[J].特区经济,2017,(09):111-112.[7]姚毅君.房地产企业融资风险分析及防控策略思考[J].时代金融,2017,(17):177.[8]云筱淇.房地产企业融资风险控制及防范问题研究[D].北京：首都经济贸易大学,2016.[9]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].武汉：华中师范大学,2012.

推荐访问:房地产行业融资风险 房地产行业 融资 风险