房地产估价规范条文说明10篇房地产估价规范条文说明 5．2．6交易日期修正，是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法，一般有： 1采用房地产价格变动率下面是小编为大家整理的房地产估价规范条文说明10篇,供大家参考。
篇一：房地产估价规范条文说明
5．2．6交易日期修正，是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法，一般有：1采用房地产价格变动率进行修正。2利用房地产价格指数进行修正。3估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。5．2．7区域因素及区域因素修正。1影响房地产价格的区域因素主要包括：(1)繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。(2)交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。(3)环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。(4)景观，包括人文景观和自然风景。(5)公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。(6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。不同用途的房地产，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。2区域因素修正的方法：区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。5．2．8个别因素的修正方法同区域因素修正方法，参见5．2．7说明。5．2．9市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。1百分率法：是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。
2差额法：是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象房地产价格的修正方法。例如，可比实例房地产的朝向为面南，成交价格为2500元／m2，估价对象房地产的朝向为面东，而市场上同类型房地产朝南和朝东的差价为500元／m2，则：估价对象的价格：2500—500＝2000(元／m2)。
5．2．10所选取的若干个可比实例价格经比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：
1简单算术平均法。例如，可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：综合结果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。
2加权算术平均法。计算公式为：例如：上例中，若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，则可求得一个综合结果，即：综合结果＝(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。
3中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如：上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即1110、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为1080元／m2。
4众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。
5．2．11在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。[Page]
5．3收益法5．3．1收益法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。因此，运用收益法进行房地产估价时，首先要收集与估价对象及所处市场条件相关的信息，如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息，并以此作为估价工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上，才能依据本条规定的步骤对估价对象客观合理价格或价值作出正确的判断。5．3．2虽然收益法的理论和步骤是唯一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言，运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应
的生产经营成本，这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或白用的房地产，可以根据机会成本的原理应用收益法估价。
篇二：房地产估价规范条文说明
.中华人民国国家标准
房地产估价规CodeforRealEstateAppraisal
GB/T50291-1999
主管部门：中华人民国建设部批准部门：中华人民国建设部施行日期：年6月1日
中国建筑工业出版社1999北京
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前言
国家标准《房地产估价规》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本规经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。本规在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和、地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。本规由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规》管理组（地址：市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。国家标准《房地产估价规》的主编单位：中国房地产估价师学会。参
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编单位：建设部政策研究中心、省房地产估价师学会、大学岭南学院、华中师大学经济学院、清华大学房地产研究所、大学不动产研究鉴定中心、市房地产价格评估事务所、市房地产评估中心、市物业估价所等。本规编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、建忠、陆克华、锦红、洪玉、、于北、国诚、彦京、康小芸、田耀东。
目次
1总则52术语53估价原则34估价程序45估价方法55.1估价方法选用55.2市场比较法55.3收益法75.4成本法95.5假设开发法11
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5.6基准地价修正法126不同估价目的下的估价126.1土地使用权出让价格评估136.2房地产转让价格评估136.3房地产租赁价格评估136.4房地产抵押价值评估136.5房地产保险估价146.6房地产课税估价156.7征地和房屋拆迁补偿估价156.8房地产分割、合并估价156.9房地产纠纷估价166.10房地产拍卖底价评估166.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价166.12其他目的的房地产估价167估价结果168估价报告179职业道德18附录A估价报告的规格式19规用词用语说明22附：条文说明23
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1总则
1.0.1为了规房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规。1.0.2本规适用于房地产估价活动。1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4房地产估价除应符合本规外，尚应符合国家现行有关标准、规的规定。
2术语
2.0.1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地
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产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.0.3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2.0.5估价时点appraisaldate，dateofvalue估价结果对应的日期。2.0.6客观合理价格或价值value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当围。
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2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach，incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2.0.17潜在毛收入potentialgrossincome
篇三：房地产估价规范条文说明
例如某项专利技术的所有人为甲乙二人分别转让该专利技术的所有权和使用权因甲乙二人对该专利技术享有的权益不同在分别为甲乙二人提供评估服务时得出该项专利技术的价格是不同的因为一个是所有权权益另一个是使用权权益而评估的真正对象则正是他们将要享有的不同权正基于此作为同一物的评估对象同一资产主体可以享有不同的权益或者多种权益不同资产主体也可能享有不同或者相同的权益从而使得同一资产被评估时呈现出不同的价格资产评估中的评估对象概念新释
内容提要：本文认为，资产评估中的资产具有两个基本属性：一是资产主体拥有或者控制的资产的物质实体，二是资产主体基于物质实体而享有的经济上的合法权益。通过这两个基本属性分析，作者提出资产评估中真正的评估对象是资产主体基于物质实体而享有的经济上的
内容提要：
本文认为，资产评估中的资产具有两个基本属性：一是资产主体拥有或者控制的资产的物质实体，二是资产主体基于物质实体而享有的经济上的合法权益。通过这两个基本属性分析，作者提出资产评估中真正的评估对象是资产主体基于物质实体而享有的经济上的合法权益，而不是资产本身，同时讨论了评估对象概念的这一重新界定对资产评估理论和实践的重大意义。
资产评估是市场经济条件下的一项中介服务活动，是资产评估人员对不同资产主体之间变动资产权属关系中的资产进行确定其某一时刻价值的活动。评估中的评估对象，也称“资产评估的客体”，它是对资产评估内容上的界定，是组成资产评估的基本要素之一。可见，评估对象概念在资产评估理论和实践中占有极其重要的地位。对评估对象概念的确切理解和认识，无疑对资产评估理论和实践都将有着重要意义。本文就对评估对象概念作一点尝试性的探讨。
一、目前对评估对象的一般理解
目前，学者们大多认为，评估对象就是指被评估的资产。如《资产评估学》认为“评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象”[.《资产评估教程》[、《资产评估方法与应用》和《资产评估》等也都有同样的论述。于是，学者们对评估对象的理解就演变成对资产评估中资产的理解，对评估对象的分类也成了是对资产的分类。
由于上述观点把评估对象和被评估的资产看成同一概念，对资产的分类也就自然而然是对评估对象的分类，特别是对资产的分类中存在有形资产和无形资产的划分，进而可能对评估对象概念造成一定误解。
本文认为，资产评估的资产和评估对象两个概念应作区分，对评估对象也应作重新界定。
二、评估对象概念的重新界定
为分析方便，先看一个例子：
假如一位文学巨匠刚刚写完一本文学巨著，这时一位收藏家向他求购该巨著的原稿加以收藏（而不是出版），同时一家出版社也向他求购该巨著的原稿，以出版该巨著。就此同样一本“原稿”，评估人员应采取何种类型的“资产”作为评估对象？即评估对象究竟是什么，是物质实体，还是权益，抑或是二者的结合？
1.权益概念的剖析
“权益”一词与法学中“权利”有紧密相关。“法律权利是指社会主体享有的法律确认和保障的以某种正当利益为追求的行为自由。”[权利本质上是反映社会中人与人的关系，而资产评估中涉及的资产主体的权利在形式上直接表现为资产主体对其资产的关系。权益则是权利中的利益，是权利的一个分支。权利本身并不等于利益，但任何法律权利的行使都与一定的利益密切相关，它都是以追求和维护某种利益为目的。当然，这种利益可能是个人的，也可能是社会或国家的；既可能是权利主体自己的，又可能是与权利主体有关系的他人的；既可是经济上的，也可能是精神上的。尽管现实中人们行使权利的结果，可能产生某种利益，也可能不产生任何利益，甚至还可能带来不利后果，但从权利的行使者来说，他是把行使权利看作追求某种利益而采取的行为，该行为又是他追求利益的手段，行为的目标则是实现某种利益。因此，资产主体在法律许可的范围内变动资产权属关系，从行为本身上看，也就是在行使他们的某种权利，从行为的目的上看则是通过行使权利去实现某种利益。
这种利益在权利行使之前只是潜伏在权利之中，并未现实地展现出来，但只要权利依旧存在，它就不会消失而且永远存在。资产主体享有的某项权利一旦丧失，与这项权利相关的利益即权益也随之丧失。因而权益是随权利的产生而产生，随权利的丧失而丧失。在资产权属关系变动中，提供资产的主体一方行使某项权利就是实现权利中潜伏的某种利益，这种利益量的大小主要表现为接受资产的主体一方向他支付的对价，这种对价在形式上表现为资产的价格。接受资产的主体一方因取得该项资产而获得某项权益。根据等价交换，接受资产的一方因这项利益必须向对方支付相应的对价。这个对价是他获得该项权益的代价或成本，反映在资产的物质实体上也表现为该物质实体的某种价格。
权益以权利为母体，权利在法律上有多种类型，权益也因而有多种类别，尽管资产评估中的权益并不一定与法律上有明确名称的权利一一对应。资产权属变动中的资产主体对资产的权利主要表现为民事上的财产性的权利。大陆法系国家的民法中的财产性的权利一般有物权、债权和知识产权等。资产主体之间变动资产权属关系，也就是相应的权利在资产主体之间此消彼长，相应的权益也随之让渡转移。
一般的动产转让中，伴随资产主体之间交付资产，实现资产所有权从卖方转移到买方。从权利的转移内容来看，买卖双方买卖的标的是资产的所有权，资产的价格也就是资产所有权的价格。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。资产所有者行使其中的一项或几项，都可获得利益。资产一旦让渡成
功，对卖方而言，这种权益将不再享有，所以他必须向买方索取相应利益作为补偿；对买方而言，他支付的价款也正是为了获得这种权益。因此，评估人员评估该项资产时的评估对象就应是基于资产所有权的权益。
而在资产租赁中，资产主体之间也有交付资产的行为，但他们并不是实现资产所有权从卖方转移到买方。从权利的转移内容来看，买卖的标的是资产的租赁权，即一定时期对资产的占有、使用、收益等所有权中的部分权能，但并不是所有权。此时，买卖双方成交的价格则是对资产租赁权中的权益的衡量。所以，评估人员评估该项资产时的评估对象就应是基于资产租赁权产生的权益。
所以，经济上的权益才是资产评估中真正要评估的内容。资产评估活动得出的主要成果——形式上表现为资产的价格，而实质上是对资产主体拥有或控制的物质实体上的经济权益大小的衡量。
2.上例的权益分析
上述的例子中，文学巨匠对该原稿至少享有两种权利，一为原稿的所有权，一为原稿内容的著作权或版权。相应地，文学巨匠也至少拥有两种经济权益，一是基于所有权的经济权益，一是基于著作权的经济权益。针对收藏家而言，他求购的是“原稿”原物，如果文学巨匠将原稿卖给他，则行使的是所有权的权利让与。文学巨匠获得的是蕴涵在所有权中的经济利益。如果买卖交易成功，那么收藏家支付的价款，就是对文学巨匠享有的原稿所有权中经济权益大小的量度。该价款也就直接表现为该原稿的价格。所以，此时评估人员评估的对象是原稿所有权中的经济权益。
出版社“购买”原稿是为了出版发行。因而出版社真正“买”的不是原稿本身，而是版权。如果买卖交易成功，文学巨匠行使的是他的版权，实现的是他版权中的经济利益。出版社支付的价款也就是版权的价格。因此，此时评估人员评估的真正内容是原稿版权中的经济利益。所以，原稿作为不含任何权益纯粹的物质实体只是权益的载体，其本身不是评估的内容，隐藏其背后的权益才是真正的评估对象。
人类社会还没有确定版权制度的时期，即法律上并不认可上述文学巨匠享有版权，文学巨匠也就不可能主张自己的版权。对文学巨匠而言，也就没有基于版权的经济利益；对出版社而言，出版该文学巨著也不必向该文学巨匠支付相关报酬。关于版权的资产评估活动也就不可能存在。
3.物质实体概念的剖析
如果把不含任何权益的物称为物质载体（如上述的“原稿”就是物质载体），那么物质实体概念可作两种解释。
一种是：物质实体就是物质载体，它们之间没有任何差别，均与权益相对。若是这样，那么资产主体不能因物质实体而享有任何权益，物质实体对资
产主体来说则毫无价值。因此，这种意义上的物质实体就不可能成为资产评估中的评估对象。
另一种是：物质实体是物质载体和一定权益（例如所有权权益）的结合体。于是，物质实体可以成为资产评估的评估对象。但是这样，物质实体类资产与权益类资产对象的真正界限便发生模糊。因为任何一项权益类资产也是通过一定的物质载体表现出来，正如上面例中的版权也得由原稿这一物质载体反映出来，因而权益类的资产概念也可以同样说成是物质载体和一定权益的结合体，二者的区别也就仅在于二者体现的权益重心不同，如上述原稿在上述两次不同资本行为中，一次体现为所有权权益重心，而另一次体现为版权权益重心。只不过前者所有权权益被人们朴素的自然观念所掩盖，使人们难以意识所有权权益的存在。也正因为此，针对物质实体和权益，在资产的分类中，二者可分别对应有无形资产和有形资产。
可是，透过物质实体对隐藏其背后的权益进行分析，便可获得惊人的发现。例如，结合土地和土地背后隐藏的权益进行研究后，得出：除无形资产和有形资产之外，还有一项单独的资产——地产。其主要理由可大致概括如下：第一，地产不是土地。“地产就是以财产状态出现的土地”。只要社会把土地作为财产，那么土地就是地产。一种物品能否成为财产，就看它是否被垄断以及能否给其占有者利益或满足其消费需要。“第二，土地转化为地产的重要条件之一是”各利益主体对土地拥有一定的权利，这种权利主要指所有权以及具有收益权和处分权的使用权“。第三，”只有把土地和土地权能结合起来认识地产，才是科学的“。
的确，土地不是地产。纯粹自然的土地只是一种物质载体，其上没有赋予被社会认可的任何权利，任何人也就不能因土地而获得利益。土地也就理所当然地不是财产，它就不可能成为资产评估中的评估对象。要使社会把土地作为财产，则要求通过一定方式使一定主体可以因土地而获得某种利益。这种方式往往是通过立法，确定一定主体对土地享有一定权利，使得这种土地利益合法化。此时，土地这种物质载体就披上权益的外衣而成为地产，从而进入评估对象的范围。
因此，本文认为物质实体应作第一种概念解释，与权益概念正好相对，概念清晰，逻辑明确。4.资产与评估对象的区分和评估对象的重新界定通过以上分析可以看出，资产评估中的资产是一定物质实体和一定权益的结合体。
因此，本文认为物质实体应作第一种概念解释，与权益概念正好相对，概念清晰，逻辑明确。
4.资产与评估对象的区分和评估对象的重新界定
通过以上分析可以看出，资产评估中的资产是一定物质实体和一定权益的结合体。资产评估中的评估对象是蕴涵资产中的权益，而不是资产本身。
资产评估中的资产包括两方面：一是资产主体拥有或者控制的资产的物质实体，二是资产主体基于物质实体而享有的经济上的合法权益。资产的物质实体方面，使得我们意识到它的存在；资产的合法权益方面，使得资产能为资产主体带来利益，从而资产对资产主体来说具有价值。物质实体是权益的载体，物质实体因权益的注入而成为资产。物质实体和合法权益是构成资产不可缺少的两个部分。
因此，作为物质实体的“资产”对象，仅仅是评估对象的载体。它本身并不是评估的真正评估客体，只有特定主体对它主张某种权利时，它才可能为特定主体带来某种利益。也只有存在这种利益，作为物质实体的资产对象对资产主体来说才具有价值。资产评估活动得出的主要成果形式上表现为资产的价格，其实质上正是对这种利益大小的衡量。实际资产评估活动中，对已进行抵押或其他担保的资产进行揭示和披露，也正是向资产评估报告使用人说明：这种反映资产价值的“权益”受到了一些限制，提请报告使用人予以充分关注。
因此，作为物质实体的资产对象只是作为合法权益的评估对象的前提和基础；蕴涵资产中的合法权益才是资产评估的真正的评估对象、评估客体，而并不是评估中的资产本身。
也许正基于此，《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对2.0.1“房地产”的条文说明第二款说：“房地产是物质载体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。”“从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或‘所有者的权利’，而不是有形资产或无形资产本身。”
5.相关行业规范中“资产”概念分析
我国《企业会计准则——基本准则》第二十二条规定：资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。从这个定义上看，资产的内涵是一种特定主体拥有或者控制的能以货币计量的经济资源；从外延上看资产可分为：财产、债权和其他权利。这样，“财产”与“权利”成了并列关系。
《企业会计准则——无形资产》中规范的无形资产是指：企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。《资产评估准则——无形资产》中规范的无形资产是指：特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。结合上面的“资产”概念，通常的理解认为：资产中的“财产”便是指
“有实物形态”的资产，即“有形资产”，“其他权利”便是“没有实物形态”的资产，即“无形资产”。如果这样理解正确的话，那么，“债权”（对应的会计科目主要是应收账款、其他应收款、预付账款等）是“有形资产”还是“无形资产”？
因此，本文认为，上述“资产”概念中的“财产”除了“物资实体”之外，还暗含有“所有权”，当我们评估实物资产时，真正评估的是基于该实物资产的“所有权”权益：“债权”中暗含有“合同”载体，“其他权利”也暗含其他物资载体等，因为这些权利必须通过一定的物资载体所体现。我们对资产进行有形资产与无形资产的划分，实质上是从权益的载体——物资实体的存在形式进行划分的。
三、重新界定的评估对象概念的意义
1.它使回答“评估的是什么”更加明确具体。即资产评估活动中评估的是资产主体基于该物质实体而享有的经济上的合法权益，它的落脚点是“权益”，而不是“物质实体”本身。
作为同一“物”的资产对象，同一资产主体可以享有不同的权益或者多种权益，不同资产主体也可能享有不同或者相同的权益。资产主体权益的不同，对同一物质实体的资产进行评估得出的价值或者价格是不同的。例如，某项专利技术的所有人为甲乙二人分别转让该专利技术的所有权和使用权，因甲乙二人对该专利技术享有的权益不同，在分别为甲乙二人提供评估服务时得出该项专利技术的价格是不同的，因为一个是所有权权益，另一个是使用权权益，而评估的真正对象则正是他们将要享有的不同权益。
正基于此，作为同一“物”的评估对象，同一资产主体可以享有不同的权益或者多种权益，不同资产主体也可能享有不同或者相同的权益，从而使得同一资产被评估时呈现出不同的价格。
2.其次，把评估对象界定为资产主体基于该物质实体而享有的经济上的合法权益，可以更好地解释资产评估的特定目的对评估出的资产价格的内在影响。
资产评估中的特定目的是指“被评估资产即将发生的经济行为”，“评估目的的不同，其评估值也不相同”。根据国家的有关法律法规，占有国有资产的单位发生的资产行为可分为应当评估的行为和可以评估的行为。前者包括重大的资产转让、企业的兼并、出售、联营和清算、中外合资合作、股份制改造等，后者包括资产抵押、担保、企业租赁等。诚然，资产主体进行上述不同的行为，将导致资产的不同评估价值。但被评估资产即将发生的经济行为，其行为本身并不直接导致资产的不同评估价值，只是资产主体之间就对资产的权益发生变动的一种手段。导致资产不同的评估价值的真正原因是，提供资产的主体一方进行上述不同的行为时行使的是不同的权利，如出售是具体资产的所有权、租赁是租赁权。相应的，接受资产的一方将获得的也是不同的权利。权利的不同，相应的权益也就不同，提供资产的一方索取的对价或接受资产的一方
愿意支付的价款也随之不同。资产主体也正是对权益和价格的比较和权衡，作出是否应当进行资产权属的变更和何种权属变更的决策。
根据接受资产的主体一方获得的权益类型不同，可以将资产即将发生的经济行为分为变动所有权的资产行为和变动非所有权的资产行为。前者，接受资产的主体一方获得的是资产的所有权；后者，接受资产的主体一方获得的是资产的他物权。随着计划经济向市场经济的转化，所有权中收益权能逐渐优于处分权能而上升为中心权能，资产的他物权也将进一步发挥其优势而影响社会经济生活，资产发生非所有权的变更的经济行为也将越来越多，以他物权中的权益为评估对象的评估活动也相应地越来越多。
3.把评估对象界定为资产主体基于该物质实体而享有的经济上的合法权益，则要求评估人员在进行资产评估时应当充分考虑资产主体对资产的能动作用和影响。
权益既然是权利中的利益，权利人为实现这种利益则会在法律不作禁止的情形下尽可能地充分行使其权利。反之，只要法律不作禁止规定，资产主体就会充分行使其权利以实现利益的最大化。然而，每个现实的权利人因自身的优势或不足，对同样或者同类资产，即使享有或行使同样的权利，得到的利益是不同的。正如公司法人的产生基础，所有权人享有资产的所有权，却没有相应的经营才能，而有经营才能的人却无资产。二者的结合，实现资产的所有权和经营权的两权分离，同时促进社会生产力的向前发展。
在资产所有权交易过程中，卖方如果处分资产获得的价款不如他自己亲自继续使用获得的收益多，那么他是不会成交的；即使要成交，他就会提高资产的价格，提高的幅度也正是依据他自己继续使用获得的收益。从买方角度考虑，如果获得资产后的基于该项资产获得的收益小于资产的价格，那他同样不会成交的；即使要成交，他就会要求降低资产价格，降低幅度的大小也正是依据他自己未来使用获得的收益来确定的。如果双方在交易谈判阶段向评估师委托对资产的价格进行评估，则评估师的评估意见有助于他们各自的决策。因而，作为评估意见核心内容的资产价格就应当充分考虑交易双方就同一资产的这种能动作用和影响，否则，评估师评估出的资产价格将很难说会具有实践意义。
4.把评估对象界定为资产主体基于该物质实体而享有的经济上的合法权益，可以更好地解释价值类型的多样可能性和现实的唯一确定性。
资产评估中存在四种价值类型，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。资产评估中的价值类型是指“资产评估价值的质的规定性，即价值内涵”。既然是“质的规定性”，则意味着内在的统一性和唯一性。却又为何“资产在价值形态上的计量可以多种类型的涵义”，“不同涵义的价值不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异”？但是“而作为资产业务所要求的具体类型却是唯一的”。“价值类型需要与资产行为的发生相匹配”，其原因何在？
若根据上述对评估对象的重新界定，就不难得出答案。不同的资产行为将导致不同的权益在不同资产主体之间变
篇四：房地产估价规范条文说明
建筑工程评估基础-建筑物的损耗(总分84,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)
1.无形损耗是指由于()等原因引起的价值损失。
A.技术进步、科技发达
B.技术进步、消费观念变更
C.技术进步、产品更新
D.周围环境的变化
2.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物()计算损耗。
A.耐用年限B.使用年限
C.设计年限
D.折旧年限
3.易受腐蚀的钢筋混凝土厂房，重置价格328.76万元，使用20年后的折旧累计额为()万
元。
A.109.59
B.131.50
C.140.90
D.187.86
4.某建筑物1999年4月开工建设，2000年4月因故停工，2000年10月复工，2001年2
月竣工验收合格。该建筑物耐用年限应自()起计算。
A.1999年4月
B.2000年4月
C.2000年10月
D.2001年2月
5.当建筑物残值()时，建筑物的损耗率和成新率之和等于1。
A.大于零
B.等于零
C.小于零
D.小等于零
6.由于评估采用的耐用年限为()，因而通过计算公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损
耗和无形损耗之后的综合损耗率。
A.经济耐用年限B.使用年限
C.设计年限
D.折旧年限
7.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的()的
百分比确定损耗率。
A.计划成本B.实际成本
C.重置成本
D.预算成本
8.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物()的比率作为建筑物的损耗率。
A.会计折旧年限B.设计年限
C.耐用年限
D.使用年限
9.某钢结构厂房，主体建筑价值占70%，附属设备价值占30%，耐用年限分别为：主体建
筑70年，附属设备20年。至评估基准日，该厂房已使用10年，则综合损耗率为()。
A.10%
B.25%
C.30%
D.35%
10.在资产评估工作中，确定建筑物损耗()按折旧年限计算。
A.可以直接B.直接
C.不能直接
D.可以考虑
11.耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的()。
A.经济耐用年限B.折旧年限
C.实际使用年限
D.设计年限
12.建筑物的有形损耗是指由于()而引起的建筑物价值的损失。
A.使用和消费观念变更
B.受自然力影响和技术进步
C.使用和受自然力影响
D.经济上的因素和受自然力影响
13.导致建筑物实体损耗的物质因素不包括()。
A.因使用产生的破损B.随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化
C.技术更新
D.人为造成的破坏
14.由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定
被评估建筑物的损耗率的方法称为()。
A.打分法
B.年限法
C.估算法
D.统计法
15.有关建筑物损耗率的计算表述不正确的是()。
A.修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值
(再生产价值)的百分比确定损耗率
B.它的计算公式的表达式为损耗率＝修复费用÷重置价值×100%
C.建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的
D.在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各
部分的损耗值
16.由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于()。
A.自然损耗B.功能损耗
C.经济损耗
D.无形损耗
17.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与
()，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。
A.装饰面材B.门窗附件
C.防水做法
D.附属设施
18.《房地产估价规范》条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产
用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房()年。
A.50
B.60
C.70
D.80
19.经济耐用年限，是指从()衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。
A.使用角度B.技术角度
C.功能角度
D.经济角度
20.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称
为()。
A.打分法
B.年限法
C.估算法
D.统计法
21.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是()。
A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限
B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当
C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限
D.在评估中所指使用年限为实际使用年限22.砖混结构二等房屋的住宅，重置价格127.8万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为()万元。
A.2.13
B.2.50
C.2.56
D.3.00
二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。)1.估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的()情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。A.建成时间B.耐用时间C.维护情况D.保养情况E.使用情况2.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当()。A.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损牦B.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗D.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗E.土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗3.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，()的费用应分别计算。A.主体B.附属设施C.装饰材料D.防水材料E.保温材料4.应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物()等因素。A.设计等级B.所在地气候的变化C.所在地物价指数的变化D.设防标准E.设计单位和施工单位的等级5.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按()部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。A.基础B.防水C.设备D.结构E.装修6.以下各项中，()会造成原有建筑物的无形损耗。
A.风雨侵蚀等自然作用B.同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计C.技术进步使同类建筑物造价降低D.地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E.位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区7.采用综合法测算建筑物损耗，要考虑()。A.耐用年限和已使用年限因素B.设计年限和已使用年限因素C.建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素D.现场勘察、对照打分因素E.年折旧额因素8.在确定建筑物损耗的现场勘察过程中，对钢筋混凝土框架结构的结构部分应重点注意()。A.基础B.梁、柱C.隔墙D.屋盖E.楼地面9.造成建筑物功能损耗的主要因素有()。A.此建筑物与周边环境不相适应B.工艺的变更C.建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗D.建筑技术进步E.区域的优良性发生减退10.造成损耗的主要原因通常可分为()数类。A.物质因素B.功能因素C.经济因素D.环境因素E.化学因素11.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意()部分。A.门窗B.地基基础C.承重构件D.屋面E.楼地面
三、综合题1.(一)某房屋耐用年限为40年，已使用4年。在竣工前1年申请补办土地使用手续，但直到建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.1。求：1．按使用年限法计算损耗率。2．按打分法计算损耗率。3．按综合法计算损耗率(年限法权重55%，打分法45%)。
2.(二)某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为1.5万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。计算：1．各部位的损耗率。2．房屋的成新率。3.(三)简述运用使用年限法评估建筑物的损耗时，如果建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致，应如何正确处理。4.(四)某项目的评估基准日为1994年9月30日，A类建筑物中有一个联合车间，1989年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18m，层高10m，钢门窗，水泥地面，并设有10t吊车两台，总建筑面积19600m2。C类建筑中有简易库棚一座，1986年建成，已使用8年。试用年限法对上述房屋成新率进行计算。
篇五：房地产估价规范条文说明
第五节假设开发法总结和运用举例
一、假设开发法总结
对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是
具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房
地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的
房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些
工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为
可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地
三类。未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和
旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外，未来开发完成后
的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。后续必要支出及应得利润通常分
为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2
假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表
表9-1
一、后续开发经营期二、开发完成后的价值三、后续必要支出（一）取得税费契税其他税费（二）建设成本（三）管理费用（四）销售费用
测算标准
数量
金额
备注
1页
（五）销售税费
销售税金及附加
其他销售税费
四、折现率
五、测算结果
总价单价
假设开发法（传统方法）估价测算汇总表
—、后续开发经营期
二、开发完成后的价值
三、后续必要支出
（一）取得税费
契税
其他税费
（二）建设成本
（三）管理费用
（四）销售费用
（五）投资利息
（六）销售税费
销售税金及附加
其他销售税费
四、后续应得利润
直接成本利润率
投资利润率
成本利润率
销售利润率
五、测算结果
总价单价
测算标准
表9-2数量
金额
备注
2页
二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。（史记：传统方法估价）［解］估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：（1）开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9．6（亿元）（2）该成片荒地取得税费总额＝V×4%＝0．04V（亿元）（3）建设成本及管理费用、销售费用总额＝2．5×2＝5（亿元）（4）投资利息总额＝（V＋0．04V）×［（1＋8%）3－1］＋5×［（1＋8%）1．5－1］＝0．27V＋0．612（亿元）（5）转让开发完成后的熟地的税费总额（销售税费）＝9．6×6%＝0．576（亿元）（6）开发利润总额＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1．5＝0．312V＋0．75（亿元）（7）V＝9．6－0．04V－5－（0．27V＋0．612）－0．576－（0．312V＋0．75）V＝1．641（亿元）故：该成片荒地总价＝1．641亿元该成片荒地单价＝＝82．05（元/㎡）
史家解读：1．应说明采用哪种假设开发法的估价前提。2．因为此题是用传统方法求解，可不要求说明是预测值，因为在传统方法中，开发完成后价值、后续必要支出及应得利润是在估价时点市场状况下的数值。3．应假设销售费用均是在开发完成之前发生的，这样在计算利息时才不必区分在开发完成时的销售费用不用计息。
3页
4．此题在计算土地建设成本及管理费用、销售费用等总额和该成片荒地单价时要用土地的总面积，在求取开发完成后的熟地价值对应的是可转让土地面积。
5．注意与教材285～286页例题对比学习。
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。（史记：现金流量折现法估价，开发－销售模式求地价）
4页
［例9-3］某旧厂房的建筑面积为5000㎡，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；（预计）改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元；（预计）改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。（史记：现金流量折现法估价，旧房地产重新改造并改变用途模式求旧房地产价格）
5页
［例9-4］某在建工程的建设用地面积为3000㎡，规划总建筑面积为12400㎡，用途为办公，土地使用期限为50年，自2010年3月1日起计算，国有建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2011年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月（1．5年），还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/㎡，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分
6页
别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。（史记：现金流量折现法估价，开发－持有出租模式求在建工程价格）
＝l195．04（元/㎡）
7页
史家解读：
1．应说明采用哪种假设开发法的估价前提。
2．应说明在建设用地使用权期限届满后，对收回的建筑物不予补偿，这样才能确定收益价格。
3．应说明净收益是预测值，而且应说明净收益在未来收益期限内基本不变。
4．缺是否有收租损失及押金或租赁保证金的利息收入的说明。
5．此题是延迟出租的情形，开发完成后的价值对应的是在建成后半年时点房地产市场状况下
的价值，不是在建成时点房地产市场状况下的价值。
6．在建成时到开始出租时有半年时间，这段时间可视为出租准备期，即出租前期，在此期间
计算开发成后的价值的折现率如何考虑？按9%还是13%计算？我个人认为应按9%计算，与出租
经营的风险一致，不能与将在建工程建设完成过程的风险匹配，对应的续建完成后的写字楼总价
值
＝
398.419%
1
(1
19%)46.5
（1+91%）0.5
（1+113%）1.5
7．报酬率为9%，折现率为13%符合实际情况，因为报酬率对应的是在未来出租状况下每年
获取净收益的风险，而折现率对应的是将估价对象在建工程建设完成过程的投资风险，前者风险
小于后者。
8．销售费用计算基数是开发完成后价值，由于其折现年数与开发完成后价值的折现年数不同，
故其基数应采用折现前开发完成后价值，在建成前半年投入可视为在建成前半年内均匀投入，至
估价时点有1.25年，故销售费用的折现年数为1.25年。
9．为便于大家理解，给出此题的现金流量图
8页
［例9－5］估价对象概况：本估价对象是一块“五通一平”的房地产开发用地，建设用地面积为10000㎡，土地用途为商业和居住，容积率为不高于5．0，建筑密度为不高于35%，商业和居住的土地使用期限自建设用地使用权出让之日起计算分别为40年和70年。
估价需要：评估该块土地2011年7月1日的正常市场价格，为出让人招标出让该块土地确定招标底价提供参考依据。
估价过程：（1）选用估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法，估价前提为“自愿转让”。（2）选取最佳的开发利用方式。通过市场调研，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最高，即为5．0，因此总建筑面积为10000×5＝50000㎡。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1层～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3层～18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积共计6000㎡，居住用途的建筑面积共计44000㎡。（3）预计建设期。预计自取得建设用地使用权之日起计算，共需3年时间才能建成投入使用，即2014年7月1日建成。（4）预测开发完成后的房地产价值。通过市场调研，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后可售出50%，其余20%一年后售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。（5）测算有关税费和折现率。据了解，如果得到该土地，需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的建设期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价
9页
的6%。折现率选取14%。（6）求取地价。估价时点为2011年7月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上。
史家解读：1．应说明总建筑面积与可销售建筑面积相等。2．应假设居住部分售价在整个销售期内保持不变。3．此题的销售费用计算是个难点。如果笼统考虑，不细分在建成时、建成半年后和建成一年后三个时点住宅开发完成价值，则按教材计算列式计算即可；如果细分在建成时、建成半年后和建成一年后三个时点开发完成价值，则销售费用计算如下：
延伸阅读：《房地产估价规范》节选5．5假设开发法
10页
5．5．1运用假设开发法估价应按下列步骤进行：1调查待开发房地产的基本情况；2选择最佳的开发利用方式；3估计开发建设期；4预测开发完成后的房地产价值；5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；6进行具体计算。5．5．2假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。5．5．3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。5．5．4预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。5．5．5开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。5．5．6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。《房地产估价规范条文说明》节选5．5假设开发法5．5．2假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括下列情形：1由生地建造房屋然后租售；2由毛地建造房屋然后租售；3由熟地建造房屋然后租售；4由生地开发为熟地然后租售；5由毛地开发为熟地然后租售；6由旧房装修改造为新房然后租售；7在建工程。本条设定的各类土地的概念如下：
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1生地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。
2毛地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有三通（通道路和临时水、电）或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。
3熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。5．5．3本条提供的计算公式在使用中可具体如下：1求生地价格的公式：生地价格＝开发完成后的房地价值－由生地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地的税费2求毛地价格的公式：毛地价格＝开发完成后的房地价值－由毛地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买毛地的税费3求熟地价格的公式：熟地价格＝开发完成后的房地价值－由熟地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地的税费由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式：生地价格＝开发完成后的熟地价值－由生地开发为熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地的税费5由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式：毛地价格＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发为熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地的税费6由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式：旧房地价格＝装修改造完成后的房地价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房地的税费7求在建工程项目价格的公式：在建工程价格＝续建完成后的房地价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程的税费5．5．4预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。
12页
长期趋势法，是运用预测科学的有关理论和方法，对未来价格作出推测与判断的方法，适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。
1运用长期趋势法估价的步骤如下：（1）搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料，并且进行检查和鉴别；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，按时间排序，形成时间序列；（3）分析上述时间序列，选择适当的长期趋势分析方法；（4）依照选定的方法，通过具体公式计算出估价对象的价格。2运用长期趋势法时，根据时间序列的特征选用下列方法之一：（1）数学曲线拟合法。数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根，即估计值的标准误差，不得大于允许的误差值。（2）平均增减量法。（3）平均发展速度法。平均增减量法和平均发展速度法，要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的，并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。（4）移动平均法。移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法，是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成－个新的派生平均价格的时间序列，消除价格短期波动的影响，呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时，应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。（5）指数修匀法。
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篇六：房地产估价规范条文说明
中华人民共和国国家标准房地产估价规范CodeforRealEstateAppraisalGB/T50291—1999
主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部
施行日期：1999年6月1日
中国建筑工业出版社1999北京
1
前言
国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订“房地产价格评估技术规程”的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
2
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
3
目次
1总则...............................................52术语...............................................53估价原则...............................................34估价程序...............................................45估价方法...............................................5
5.1估价方法选用.....................................55.2市场比较法.......................................55.3收益法...........................................75.4成本法...........................................95.5假设开发法......................................115.6基准地价修正法..................................126不同估价目的下的估价..................................126.1土地使用权出让价格评估..........................136.2房地产转让价格评估..............................136.3房地产租赁价格评估..............................136.4房地产抵押价值评估..............................136.5房地产保险估价..................................146.6房地产课税估价..................................156.7征地和房屋拆迁补偿估价..........................156.8房地产分割、合并估价............................156.9房地产纠纷估价..................................16
4
6.10房地产拍卖底价评估.............................166.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价.............166.12其他目的的房地产估价...........................167估价结果..............................................168估价报告..............................................179职业道德..............................................18附录A估价报告的规范格式................................19规范用词用语说明.........................................22附：条文说明.............................................23
5
1总则
1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于房地产估价活动。1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
篇七：房地产估价规范条文说明
由于该抵押行为属于准现实行为在报告有效期内资产的状况数量和价值等可能时刻在发生变化特别是报告提交后至抵押登记期间资产的状况数量和价值等估价报告中并不涉及银行在签定抵押合同和办理登记前也应该对其资产的状况价值等进行核实或请相关的估价所提出咨询与估价报告基准日描述的是否发生重大变化根据变化的情况决定是否应该调整报告避免抵押物的价值与贷款额脱节造成损失所以其有效期的意义是重大的浅谈评估报告的有效期
浅证评估报管的有艘朝口张贵强陈保平评估报告的有效期(时效性)直接涉及到业务各方当事人对报告的应用期限,现行报告有效期的规定存在行业分歧,不利于业务当事人对评估报告的应用,有必要对评估报告的有效期进行研究并统一规定.一,相关行业规范对有效期的有关规定《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会1996年5月7El发布)第一百二十一条规定,"按现行规定,有效期为一年,即评估目的在评估基准日后的一年内实现时,要以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准El的期后事项的调整).超过一年,需重新进行资产评估."《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号)的规定,"评估结论的有效使用期(按现行规定为一年),从评估基准日起计算".《房地产估价规范》(GB/T5O291—1999)附录A.0.6(十三)指出估价结果报告应说明估价报告应用的有效期,即"说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年".《房地产估价规范》(GB/T50291~1999)条文说明8.0.4指出"估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年".《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)附录E对土地估价结果的有效期则解释为"说明估价报告与估价结果的有效期期限",并没有规定报告的有效期时间及从何时起计算.二,相关行业规范有效期的区别显然,以上三个"行业规范"对有效期的一
20一规定文字描述很不一致.(1)房地产估价报告的有效期可以根据市场变化状况确定,原则上为一年,资产评估的报告有效期规定为一年,但评估结果需结合评估基准日的期后事项进行调整;(2)房地产估价报告的有效期从完成估价报告日起计算,而资产评估报告的有效期从估价基准日起计算;(3)土地估价报告的有效期,既没有提及有效期从何时计算,也没有提及有效期的时间.资产评估报告的有效期从估价基准日起计算,主要是基于资产评估报告的出具报告日一般滞后于基准日时间较长.资产评估报告与企业会计联系非常紧密,报告的基准日总是与企业的月会计报表的期末或期初相对应,特别是企业整体评估时总是以年报,半年报或季报的会计报表的日期作为基准日.资产评估涉及的范围和部门较多.作业期限相对较长,在出具报告时,评估目的还没有实现,资产的状况,数量和价值可能已发生了变化.特别在持续经营的流动资产比率较高的企业整体评估中.企业的资产状况变化较快,在相关行为发生且使用评估报告时,资产状况可能已发生了较大变化,评估基准日的价值已经不能反映相关行为发生日的实际价值,所以结合基准日后事项调整,即结合基准日后至相关行为发生日的事项调整价值就显得至关重要.房地产估价报告的有效期从完成估价报告日起计算,主要是基于房地产的价值在市场比较平稳的条件下,价格变化较小,属于单项资产,市场体现区域性,相对作业时间也较短,并且房地产为不动产,在没有特殊,意外的事件发生时,其实物状况变化较小.对于基准日在估价时期内的估价对象,估价报告完成日与基准日的价格几乎一致.而当估价报告的基准日与报告完成日相距较远时,使用报告时,可能报告的价值已经发生很大变化.其实,估价报告的完成日与报告的有效期没有必然的联系.
三,具体相关行为发生日与报告有效期的关系具体相关行为发生日与报告有效期的关系,主要表现为两种情况.一是相关行为发生日在有效期内(按现行规定一年),估价对象资产的状况,数量和价值等发生变化,对估价结果有影响的情况,这时有效期是有具体意义的(此处相关行为发生日在基准日或之后时称此行为"现实行为").二是相关行为发生日在有效期内或有效期外(按现行规定一年),估价对象资产的状况,数量和价值等发生变化,对估价结果是没有影响的,有效期是没有具体意义的(此处相关行为称为"追溯行为").以下具体以案例分析.某法院在2001年1月审理一宗关于甲银行状告乙估价所在1997年7月5日出具的一份抵押贷款估价报告.有效期半年.存在高估估价对象价值的案件.银行告状的原因是,借款人在1997年9月向甲银行以房地产抵押贷款,并于1997年9月10日办理了抵押登记,2000年9月贷款到期,但借款人不能偿还贷款,估价对象价值又不能抵偿其贷款本金,使其贷款蒙受损失,该估价所应该承担连带责任.法院于2001年3月委托丙估价所对l997年7月5日的价值做出鉴定,丙估价所于2001年4月6日出具了估价报告,估价报告有效期从报告完成日2001年4月6日起一年内有效.但由于种种原因,2002年7月该案件审理完毕.法院在判决前发现估价报告已过期.所以又要求丙估价所对报告的完成日进行了调整,也就是对报告的有效期进行了调整,但估价结果并没有变化.对以上案件分析:乙估价所在1997年7月5日出具了报告,有效期半年,在报告有效期内借款双方办理了抵押登记.由于该抵押行为属于"准现实行为",在报告有效期内,资产的状况,数量和价值等可能时刻在发生变化,特别是报告提交后至抵押登记期间资产的状况,数量和价值等估价报告中并不涉及,银行在签定抵押合同和办理登记前也应该对其资产的状况,价值等进行核实(或请相关的估价所提出咨
询),与估价报告基准日描述的是否发生重大变化,根据变化的情况决定是否应该调整报告,避免抵押物的价值与贷款额脱节,造成损失,所以其有效期的意义是重大的.而丙估价所于2001年3月接受法院的委托,对估价对象1997年7月5日的价值做出鉴定,丙估价所于2001年4月6日出具了估价报告,估价报告有效期从报告完成日2001年4月6日起一年内有效.该鉴定行为属于"追溯行为",在报告有效期内和超过有效期,资产的状况,数量,市场状况,价值等在估价基准日都是固定的,历史的.因时间的推移而发生的任何变化,对其没有意义,唯一的是需要根据估价作业时的市场状况和资产状况等推断估价基准日的市场状况和资产状况等.对于上述法院委托对估价对象的鉴定,无论委托哪一家估价机构.作业时间在哪一
,公开,公正的原则及相关规年,按照公平定,根据估价基准日的资产状况和市场状况,任何估价机构出具的报告价值应该是趋于一致的.所以,其报告的有效期就显得没有意义了.如果该类"追溯行为"报告没有有效期,上述两估价所也就没有必要对报告的有效期进行了调整,重新出具报告,法院也不会存在误用过期的估价报告,避免造成不必要的麻烦.值得说明的是如果是资产评估报告,相关行为属"追溯行为",按照现行规定,报告有效期从估价基准日起计算一年内有效,估价机构按规定出具的报告,在出具时本身就是无效的.所以,对于此类报告,估价机构都从报告提交日起界定有效期,但根据规定其行为却是违规的.(下转第27页),2】一
修正系数,土地级别详图;各县(市)农用地基准地价资料,包括基准地价和修正系数,农用地级别图等;城市(城镇)地价动态监测资料;宗地地价影响因素指标说明等.3.要建立诚信法律制度
诚信是一个道德问题,但作为一种制度,也要求建立相应的法律保障,做到诚信管理有法可依,并维护诚信管理的权威性,严肃性和公正性.如诚信管理的使用范围,诚信管理相关机构,诚信管理信息披露,诚信管理的有偿服务,诚信管理的处罚范围等都应有具
体法规.在诚信问题上将道德制约与法律制约结合起来,建立一个完善的法律环境.这样可以明确土地估价行业的管理体制,行业管理组织的职能,进而对行业协会依法给予规范和管理.建议以相关法律法规为依据,对行业协会有关事宜进行单独立法.赋予土地估价协会相应的管理权限和职责,以增强自律监管的权威性和有效性.
4.建立土地估价领域科研制度,扩大学术交流范围为提高土地估价协会会员单位的执业水平,协会应每年定期开展一系列针对地方土地估价特点的科研活动,建立科研制度.如定期召开土地估价实践与创新交流研讨会,组织会员单位开展估价领域的科研论文评比等.等时机成熟时,还可开展协会的科研课题征集与立项工作,鼓励估价机构,科研机构和专业院校共同参与开展科研活动.从而为提高土地估价机构执业水平,推广估价新技术创造条件.5.营造诚信社会的文化环境在一个缺乏诚信的社会,诚实守信的企业和个人往往吃亏,而失信者往往以极小成本获取极大利益.而这样的结果不仅是以极大的社会成本为代价,而且还形成了一种失信的亚文化氛围,即诚信不再为人们所追求,败德行为成为时尚,诚信危机腐蚀社会.因而,建立诚信管理制度还须形成一种诚信的社会文化氛围.总之,我们要营造的是市场
公平的诚信社会,诚信机制是个人和社会最好的利益保护机制.此外,还有必要开辟失信者退出市场的通道,以及在对外开放的环境下,遵循国际经济活动的诚信原则的同时还要加强信用风险的防范.
参考文献[1]周晓桂:关于诚信的经济学诠释[J],经济问题,2O04.11[2]何建春:诚信缺失的博弈论解释[J],郑州轻工业学院学报(社会科学版),2004.1l[3]柯武刚,史漫飞:制度经济学[M],商务印书馆,200o[4]陈罡:同业互查与重塑诚信[J],财会通讯学术版2004.1(作者单位:南京农业大学土地管理学院)l一*lJliIl…?-一.*rillii,…一.?"Iqi?"Illl*n'.l?…'…'……'…I…-'"l?.ldn,ldtli*,0III…iin~'*1?Ih1..l?"*lhlip,0[1lI'l?…l?…ill?_一..l?liin,'*1llil"illI'?fdllil-?……一"dill…(上接第2l页)四,结论所以,对于"现实行为"的估价目的,规定报告有效期是有重大意义的,并且,有效期应从估价基准日开始计算;而对于"追溯行为"的估价目的规定有效期是没有现实意义的.另外需特别强调的是对于"现实行为"的估价目的估价机构出具报告时,应该充分说明估价基准日至报告完成日估价对象资产的状况,数量和价值等是否发生变化,若变化较大应建议委托方调整基准日;应特别提请报告应用的各方当事人注意在报告完成日至相关行为具体发生日,对估价对象资产的状况,价值等进行核实(或向估
价机构提出咨询),与估价报告基准日描述的是否发生重大变化,根据变化的情况决定是否应用该报告或调整该报告.
(作者单位:湖北中真房地产估价有限公司)一27—
篇八：房地产估价规范条文说明
注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产价格及建筑物成新率）模拟试卷2(题后含答案及解析)题型有：1.单项选择题2.多项选择题3.综合题
单项选择题共30题，每题1分。每题的备选项中，只有l个最符合题意。
1．房地产价格是权益价格、房地产价格与用途相关是房地产价格的两个特征，另外房地产价格还具有个别性和()的特征。
A．可比性B．统一性C．复杂性D．整体性
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
2．按照权益不同，房地产价格可分为(价格。
A．拥有权B．占有权C．所有权D．私有权
)价格、使用权价格和其他权利
正确答案：C
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
3．按价格形成方式不同，房地产价格可分为市场交易价格和()。A．估计价格B．评估价格C．建筑物价格D．土地价格
正确答案：B
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
4．以下楼面地价的计算方法，正确的是()。A．楼面地价=土地单价／建筑总面积B．楼面地价=土地总价格／楼面总面积C．楼面地价=土地总价／容积率D．楼面地价=土地单价／容积率
正确答案：D
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
5．一般来说，第三产业在产业结构中所占的比重增大，房地产的价格就会
相应()。A．上升B．下降C．持平D．没有变化
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
6．无形损耗是指由于()等原因引起的价值损失。A．技术进步、科技发达B．技术进步、消费观念变更C．技术进步、产品更新D．周围环境的变化
正确答案：B
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
7．在资产评估工作中，确定建筑物损耗(A．可以直接B．不能直接C．直接D．可以考虑
)按会计学上的折旧年限计算。
正确答案：B
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
8．利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的成新率的方法称为()。
A．观察法B．使用年限法C．估算法D．统计法
正确答案：B
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
9．某钢筋混凝土结构办公楼的体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的80％和20％，耐用年限分别为50年和20年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为()。
A．39％B．30％C．24％D．15％
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
10．《房地产估价规范》条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的
参考值如下：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房(A．50B．60C．70D．80
)年。
正确答案：D
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
11．根据《房地产估价规范》，未受腐蚀的一等砖混结构生产用房，经济耐用年限的参考值为()年。
A．40B．35C．30D．20
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
12．根据《房地产估价规范》，钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房(受腐蚀)的经济耐用年限的参考值为()年。
A．30B．35C．40D．50
正确答案：B
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
13．根据《房地产估价规范》，建筑物的耐用年限应从(A．建筑物竣工验收合格B．施工单位交工C．使用单位正式使用D．建设单位竣工备案
)之日起计。
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
14．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物(率。
A．耐用年限B．使用年限C．设计年限D．折旧年限
)计算成新
正确答案：A
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
15．由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行
观察，以判断确定被评估建筑物的成新率的方法称为()。A．估算法B．使用年限法C．观察法D．统计法
正确答案：C
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
多项选择题共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有l个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
16．按照不同的实物形态，房地产价格可分为()。A．土地价格B．建筑物价格C．房地产价格D．土地交易价格E．基准地价
正确答案：A,B,C
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
17．按照不同的表示单位，房地产价格可分为()。A．单宗价格B．总价格C．单位价格D．租赁价格E．楼面地价
正确答案：B,C,E
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
18．影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。其中，一般因素主要包括()。
A．经济因素B．环境因素C．社会因素D．行政因素E．心理因素
正确答案：A,C,D,E
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
19．造成损耗的主要原因通常可分为(A．物质因素B．功能因素C．经济因素D．环境因素E．化学因素
)数类。
正确答案：A,B,C
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
20．一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，()的费用应分别计算。
A．主体B．附属设施C．装饰材料D．防水材料E．保温材料
正确答案：A,B,C
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
21．观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按()部分再区分不同部位分别打分，然后计算成新率。
A．基础B．防水C．设备D．结构E．装修
正确答案：C,D,E
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
22．估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的()情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。
A．建成时间B．耐用时间C．维护情况D．保养情况E．使用情况
正确答案：A,C,D,E
涉及知识点：房地产价格及建筑物成新率
23．在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意()部分。
篇九：房地产估价规范条文说明
石油沥青的大气稳定性以沥青试验在加热蒸发前后的a蒸发损失百分率愈小蒸发针入度愈大表示沥青老化慢b蒸发损失百分率愈小蒸发针入度愈大表示沥青老化快c蒸发损失百分率愈大蒸发针入度愈大表示沥青老化慢1951、机场（A）是指正机起飞、着陆所涉及的范围，沿着机场周围要有一个没有影响飞行安全的障碍物的区域。A、净空区；B、上空；C、跑道；D、停机坪。2．生产经营单位必须为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的____(C)A．卫生用品B．防寒用品C．劳动防护用品3．《安全生产法》规定，特种作业人员必须经专门的安全作业培训考核合格，取得特种作业____证书后，方可上岗作业。(A)A操作资格B．许可C安全4．施工现场安全由____负责。(C)A业主B．监理公司C建筑施工企业5、我国最早的（C）隧道是位于今陕西汉中县的“石门”隧道，建于公元66年。A、军事；B、防空；C、交通；D、灌溉。6、B）分为：快速道、主干道、次干道、支道、居住区道路、风景区道路、白行（车专用道。A、高速公路；B、城市道路；C、乡村公路；D、县乡公路。7、铁路现代化的一个重要标志是大幅度地提高列车的（）。A、豪华度；B、运行速度；C、平稳度；D、信息资源。8．生产经营单位发生生产安全事故造成人员伤亡、他人财产损失的，应当依法承担赔偿损失；拒不承担或者其负责人逃匿的由____依法强制执行。(B)A公安机关B．人民法院C．生产安全监督部门9．生产安全事故按事故性质可分为____和非责任事故。(C)A．高处坠落B．物体打击C责任事故10．“加强劳动保护，改善劳动条件”是我国宪法为保护劳动者在生产过程中的____而制定的原则。(B)A安全B．安全与健康C．生活和福利11．混凝土搅拌机在运转中，____、搅拌机运转时，不准进行维修保养工作。(C)A．可以将工具伸人搅拌机筒内扒料B不准出料C不准将工具伸入搅拌筒内扒料12、A）抗灾主要是工程结构抗灾，和工程结构在受灾以后的检测与加固等。（A、土木工程；B、通用工程；C、信息工程；D、水利工程
13．物料提升机使用或安装架设时____。
(C)
A一般情况下不准载人上下，当遇有特殊情况时可以B．安装人员可以乘吊篮上下C只准运输物料，严禁载人上下，也不准任何人攀爬龙门架、井字架的架体上下14、目前基本是用C作为加固材料。A、木材；B、混凝土；C、钢材；D、复合材料。15．调换工作岗位和离岗后重新上岗的从业人员，必须____，才允许上岗工作。(C)
A．登记手续B．经过领导同意C重新经过安全生产教育16.工程项目的经济效益、社会效益研究和初步评价是在（B）阶段进行的。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．最终可行性研究D．设计17.总投资（B）以上的项目，不论是中央还是地方项目，其可行性研究报告都要经过国家计委审查后报国务院审批。A．1亿元B．2亿元C．3亿元D．4亿元18.按我国现行规定，铁路隧道按长度划分可分为短隧道、中隧道、长隧道、特长隧道。中隧道的长度为（A）m。A．500～3000B．3000～10000C．5000～10000D．500～500019.根据《中华人民共和国建筑法》规定，除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外，建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向（B）级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。A．建设单位所在地县B．工程所在地县C．建设单位所在地市D．工程所在地市20.邀请招标必须向（B）以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。A．2个B．3个C．4个D．5个21.按不同工程性质划分的、有独立的设计图纸，可以独立组织施工、但建成后一般不能独立发挥生产能力或效益的工程是（B）。A．单项工程B．单位工程C．分部工程D．分项工程22、编制项目的总概算是（B）阶段的工作。A．决策B．设计C．建设准备D．施工安装23.房屋建筑按高度分类7～9层应定为（B）建筑。A．低层
B．中高层C．多层D．超高层24.建设单位应当在领取施工许可证后的（C）个月内开工。A．1B．2C．3D．625.水泥强度是指采用（B）的测定来检验强度。A．水泥净浆B．水泥胶砂C．水泥胶浆D．水泥砂浆26.混凝土配合比1：2.89：5.62：0.81中的1是指（A）在混凝土中所占的重量比例。A．水泥B．砂子C．石子D．水27.硅酸盐水泥初凝时间不得早于（B）。A．40minB．45minC．50minD．55min28.塑性的正确表示是（A）。A．外力取消后仍保持变形后的形状和尺寸，不发生破坏B．外力取消后仍保持变形后的形状和尺寸，但发生破坏C．外力取消后不保持变形后的形状和尺寸，不发生破坏D．外力取消后不保持变形后的形状和尺寸，但发生破坏29.热轧钢筋的级别高，则其（B）。A．屈服强度、抗拉强度高、且塑性好B．屈服强度、抗拉强度高、而塑性差C．屈服强度、抗拉强度低、但塑性好D．屈服强度、抗拉强度低、但塑性差30.建筑装饰材料中更适于室外工程的天然石材为（A）。A．花岗石B．大理石C．水磨石D．干粘石31.建筑装饰涂料中主要成膜物质是（C）。A．颜料B．填料C．基料D．溶剂32、（A）系统是接纳输送居住小区范围建筑物内，外部排出的污、废水及屋面、地面雨雪
水的排水系统。A、建筑排水；B、建筑给水；C、居住小区给水；D、居住小区排水。33、A）施工一般包括施工技术与施工组织两大部分。（A、土木工程；B、通用工程；C、信息工程；D、水利工程。34.乘人吊笼的钢丝绳的安全系数不得小于几？（B）A、10B、14C、16D、18答案：B35.振动棒应正确操作，每操作（）宜振停数分钟。A、10cmB、50cmC、40cmD、30cm答案：D36.过梁两端伸入墙内不小于（）mm。A、220B、240C、250D、260答案：B37.钢筋绑扎中受力钢筋的间距的允许偏差值（）mm。A、±20B、±15C、±10D、±5答案：D38.当梁的跨度大于6米时，架立钢筋的直径不宜小于（）mm。A、6B、8C、10D、12答案：C39.构件为了构造需要，当梁的跨度小于4m时，架立钢筋（）。A、可以不设B、直径不宜小于4mmC、直径不宜小于5mmD、直径不宜小于6mm答案：D40.在钢筋混凝土构件中“GL”是表示（B）。A、圈梁B、过梁C、连系梁D、基础梁答案：B41.挑阳台为悬臂结构。必须安全可靠，挑出长度常取（A）左右。A．1.2mB．1～1.5mC．0.5～1mD．1.2～1.5m42.沸煮法检验的是水泥的（C）。A、凝结时间B、水化热C、安定性D、标号答案：C43.基础混凝土强度等级不低于（）。A、C10B、C15C、C20D、C25答案：C44.石子粒径大且大于（）时叫粗骨料。A、10mmB、15mmC、5mmD、20mm答案：C45.对于高度大于（）的烟囱应设水准点，进行沉降观测。A、所有B、30米C、50米D、70米答案：C
46.混凝土每层的浇筑厚度，一般应掌握在（）cm以下。A、10B、20C、30D、60答案：D47.平屋面一般是指坡度小于（B）的屋面。A、2％B、5％C、10％D、15％答案：B48.有主次梁的楼板，施工缝应留在次梁跨度中间（C）。A、1/2B、1/3C、1/4D、1/5答案：C49.混凝土试块的标准立方体为：（）。A、150×150×150B、100×100×100C、200×200×200答案：A
D、250×250×250
50.根据规定，当土壤为三类土时，用机械在坑内挖土的坡度系数应为（B）。A．0.33B．0.25C．0.67D．0.7551.按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》，有肋带形混凝土基础的肋高与肋宽之比超过（B）时，其基础扩大面以下按板式基础计算，以上部分按墙计算。A．1：4B．4：1C．3：1D．1：352.下列各项中，符合《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的有（D）。A．外墙面抹灰工程量按外墙面的水平投影面积以平方米计算B．外墙面高度均由室内地坪算起C．平屋顶有天沟的，外墙面高度算至天沟顶面D．平屋顶无天沟、带女儿墙的，外墙面高度算至女儿墙压顶底面53.垫层工程量一般以（A）为单位计算。A．m3B．m2C．mD．cm354.有柱的雨篷、车棚、货棚、站台按（A）计算建筑面积。A．柱外围水平面积B．柱中心线水平面积C．顶盖面积D．顶盖的一半55.缝宽在300mm以内的抗震缝（C）计算建筑面积。A．不B．按缝宽水平投影面积C．按缝宽自然层
D．按缝宽水平投影的一半56.基础垂直面做防水层，每边增加工作面宽度为（C）。A．200mmB．300mmC．800mmD．150mm57.对于大体积混凝土，其浇筑后的混凝土表面与内部温差不宜超过（D）度。A、10B、15C、20D、25答案：D58.在基坑开挖时，两人操作间距应大于（）米。A、1B、2C、2.5D、4答案：C59.混凝土垫层的标号不得低于（）。A、C10B、C15C、C20D、C25答案：A60.楼梯混凝土在浇筑过程中，其施工缝的位置应在楼梯长度（）范围内。A、交座处1/3B、中间处1/3C、转角处D、任意处答案：B61.墙体混凝土在常温下，宜采用喷水养护，养护时间在（）天以上。A、10B、30C、50D、7答案：B62.对于有垫层的钢筋保护层为（）mm。A、15B、25C、35D、45答案：C63.混凝土中石子的强度可用岩石立方体长度表示其试件尺寸是（）mm。A、50×50×50B、100×100×100C、150×150×150D、200×200×200答案：A64.开挖土方时，弃土应离槽边（）米以外。A、0.8B、0.5C、1.8D、2答案：A65.电焊接头处的钢筋弯折不大于（），否则切除重焊。A、8度B、6度C、4度D、2度答案：C66.荷载按其分布情况，可分为（）。A、活载和恒载B、集中和分散荷载C、自垂和外力答案：B67.梁柱中的箍筋和构造筋的保护层厚度不应小于（）mm。A、20B、15C、10D、5答案：B68.同一楼梯段，其踏步数不能超过（）级。A、15B、18C、22D、2569、水泥浆体在常温下会逐渐变稠直到开始失去塑性，这一现象称为水泥的（A）。A、初凝；B、终凝；C、凝结；D、硬化。
D．600.85m370.《房地产估价规范》条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房（D）年。A．50B．60C．70D．8071.在城市规划中，一般按当地在一年中不同风向的（C）确定其盛行风向，并据此布置功能用地。A．最小风向频率B．居中风向频率C．最大风向频率D．平均风向频率72.某城市建设用地的主要特征如下：地基承载力为1.2kg/cm2，地下水位埋深为1.3m，坡度为8%，该用地在百年洪水位以上，无冲沟，则该建设用地属于（C）。A．一类一级用地B．一类二级用地C．二类一级用地D．二类二级用地73.建设单位或者个人应向（B）地方人民政府土地管理部门申请用地，经审查批准后，由土地管理部门划拨土地。A．县级B．县级以上C．地区级D．省级74.开发建设单位向城市规划管理部门提出方案审批申请，城市规划管理部门审批通过后签发（D）。A．建设用地规划许可证B．设计条件通知书C．用地红线图D．规划设计方案审批通知书75.下列结构中，D）结构按空间结构计算。（A．排架B．框架剪力墙C．框架D．网架76、通常把位于天然地基上、埋置深度小于（B）m的一般基础(柱基或墙基)称为天然地基上的浅基础。A、4；B、5；C、6；D、8。77、桥梁是（A）工程中的重要组成部分，由正桥、引桥和导流等工程组成。A、公路建筑；B、房屋建筑；C、河流治理；D、水利建设。78、A）是指承托基础的场地。（A、地基；B、条型基础；C、桩基础；D、承台。79、工程地质、基础工程、地基处理都是（A）专业知识的重要组成部分。
A、土木工程；B、工程管理；C、混凝土工程；D、地质勘察。80、（A）指平面尺寸较大而厚度较小的受弯构件，通常水平放置，但有时也斜向设置或竖向设置。A、板；B、梁；C、柱；D、屋面。81.在路网上起骨干作用，远期年客、货运量可达2000万吨以上的铁路为（A）级铁路。A．ⅠB．ⅡC．ⅢD．Ⅳ82.根据我国《招标投标法》规定，招标人需要对已发出的招标文件进行澄清或修改时，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少（B）前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A．10天B．15天C．20天D．30天83、公路隧道空气污染造成危害的主要原因是（A）。A、一氧化碳；B、二氧化碳；C、二氧化硫；D、三氧化二硫。84.在混凝土配合比设计过程中，施工要求的坍落度主要用于确定（A）。A．混凝土的流动性B．水灰比C．用水量D．混凝土早期强度85.混凝土中砂石总重量为1200kg，石子重量为840kg，砂率为（B）。A．23.3%B．30%C．42.8%D．70%86.工程上常使用的石灰膏就是（C）。A．石灰石B．生石灰C．熟石灰D．氧化钙87.建筑工程的基本组成中，承担建筑物全部荷载的组成部分是（A）。A．基础B．梁柱C．墙柱D．地基88.灰土基础是由石灰与粘土按一定比例拌合，加水夯实而成的基础。通常情况下，石灰、粘土的配制比例为（B）。A．2：5B．3：7C．4：6
D．5：789.（A）是由主梁、次梁和板组成。A．肋形楼盖B．井式楼盖C．无梁楼盖D．预制楼盖90.当楼梯间进深浅、房屋宽度大而层高大于4m的情况，应采用（C）。A．单跑楼梯B．双跑楼梯C．三跑楼梯D．双分楼梯91.下列结构形式中，B）结构的抗震性能最好。（A．砖混B．剪力墙C．排架D．框架92.钢筋混凝土梁的截面形状中，箱形截面的最大优点在于（D）。A．抗拉能力大B．抗压能力大C．抗弯能力大D．抗扭能力大93.构件截面尺寸由（A）所决定。A．构件本身的材质B．构件所受外力C．构件的允许强度指标D．杆件内产生的最大应力σmax94.砖混结构荷载传递途径为（A）。A．屋盖楼板→承重墙体→砖基础→地基B．屋盖楼板→隔断墙→地基→基础C．墙→楼板→基础→地基D．楼盖板→承重墙→地基→基础95.膨胀水箱属于（D）系统。A．室内排水B．室内给水C．室外供暖D．室内供暖96.（A）是指楼地面的结构承重部分，承受作用其上的载荷，并将其传给墙、柱或地基。A．基层B．垫层C．中间层D．面层97.下列各项中，A）只适用于室外墙面。（A．幕墙类B．板材类
C．涂刷类D．卷材类98.根据超声波在混凝土中的传播规律与混凝土强度有一定关系的原理,可采用超声波法检测混凝土的强度。目前，国产的超声波探测仪大多数是测量传播B）（来检测混凝土强度的。A．加速度B．速度C．脉冲衰减值D．频率99.判定墙面瓷砖是否空鼓，常用（D）检查。A．超声波探伤仪B．X射线探测仪C．回弹仪D．手或小锤敲击100.工程验收的最小单位是（D）。A．分部工程B．单位工程C．分项工程D．检验批101.钢筋混凝土简支梁，侧面出现由梁高中间向梁顶和梁底发展的中间宽，两头尖的垂直地面的裂缝，其原因是（B）。A．梁的主筋配置不足B．梁的纵向构造筋的配筋不足C．梁的设计强度不足D．梁的刚度不满足102.标题栏位于图幅的（D）。A．左上角B．左下角C．右上角D．右下角103.建筑工程图纸中，各楼层标高以（C）为单位标注。A．mmB．cmC．mD．dm104.在剖面图中，剖切部分用（A）表示，未剖切的可见部分用（）表示。A．粗实线、细实线B．中实线、细实线C．粗实线、中实线D．细实线、粗实线105.根据规定，当土壤为三类土时，用机械在坑内挖土的坡度系数应为（B）。A．0.33B．0.25C．0.67D．0.75
106.按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》，现浇钢筋混凝土柱的支模超过（B）m以上部分，另按超过部分计算增加支撑工程量。A．3B．3.6C．3.8D．4.0107.附墙烟囱（包括附墙通风道、垃圾道）按其外形体积计算，并入所依附的墙体积内，不扣除每一个孔洞横截面在（A）以下的体积，但孔洞内的抹灰工程量亦不增加。A．0.1m2B．0.2m2C．0.3m2D．0.4m2108.建筑物内不计算建筑面积的变形缝宽度为（B）以上。A．200mmB．300mmC．100mmD．500mm109.长60m沟槽土方，槽底垫层宽度0.6m，槽底至设计地坪1.4m，每边工作面宽度0.2m，放坡系数1：0.5，其挖方量是（C）m3。A．126B．108C．142.8D．100.8110.砖混结构平屋顶带女儿墙，其外墙的墙身高度从基础上表面算至（B）。A．外墙顶B．屋面板顶面C．圈梁上表面D．屋面板底111.现浇钢筋混凝土有梁板下柱的高度计算范围为（C）。A．柱基下表面至上一层楼板上表面B．柱基上表面至柱帽下表面C．柱基上表面至上一层楼板上表面D．柱基上表面至上一层楼板下表面112.带悬臂梁的挑阳台计算抹灰工程量时，按水平投影面积乘（B）系数计算。A．1.1B．1.2C．1.3D．1.5113.以整个建筑物或构筑物为对象编制的指标是（C）。A．预算指标B．概算定额C．概算指标D．投资估算指标114.施工定额采用的定额水平是（A）。
A．平均先进水平B．社会平均水平C．企业先进水平D．企业平均水平115.材料预算价格是指材料从其来源地到达（D）的价格。A．工地B．施工操作地点C．工地仓库D．工地仓库以后出库116.生产单位提前进厂进行设备调试人员的工资应从（D）中列支。A．建筑安装工程费B．设备购置费C．联合试运转费D．生产准备费117.机械设备安装工程间接费的计费基础是（A）。A．人工费B．直接费C．直接工程费D．直接费+其他直接费118.建筑安装工程费用亦被称为建筑安装工程造价，具体包括直接费、B）（、利润和税金四大部分。A．其他直接费B．间接费C．企业管理费D．现场经费119.建筑安装工程直接工程费由定额直接费、其他直接费和（C）组成。A．企业管理费B．临时设施费C．现场经费D．间接费120.下列项目中，不属于建筑工程概算的编制方法的是（C）。A．概算定额法B．概算指标法C．设备价值百分比法D．类似工程预算法121.下列有关工程结算的说法中，正确的是（A）。A．工程结算是由施工单位编制的确定工程实际造价的技术经济文件B．工程结算是由建设单位编制的确定工程实际造价的技术经济文件C．工程结算是由施工单位编制的用来综合反映竣工建设项目或单项工程的建设成果和财务情况的总结性文件D．工程结算是由建设单位编制的用来综合反映竣工建设项目或单项工程的建设成果和财务情况的总结性文件122.在编制建设项目投资估算时．生产能力指数是根据（D）来估算拟建项目投资额的。A．投资估算指标
B．设备费百分比法C．资金周转速度D．已建类似项目的投资额和生产能力123.财务报表包括基本报表和辅助报表。下列各项中，C）不属于辅助报表。（A．流动资金估算表B．固定资产投资估算表C．资金来源与运用表D．投资计划与资金筹措表124.宏达公司拟于2003年对某建设项目一次性投资100万元。该项目计算期5年，在计算期内，预计每年的净现金流量为39万元。已知，（P/A，10%，5）＝3.7908，如果以10%作为折现率，则该项目投资的财务净现值最接近（D）万元。A．195B．50.95C．147.84D．47.84125.在采用（B）进行评分时，对功能非常重要的指标得4分，比较重要的得3分，两个指标同样重要的得2分，不太重要的得1分。A．01法B．04法C．直接打分法D．多比例评分法126.对投资项目进行盈利能力分析的财务评价基本报表有（A）。A．现金流量表B．资金来源与运用表C．销售收入估算表D．资产负债表127.下面选项包含在自有资金现金流量表中而非全部投资现金流量表中的是（C）。A．流动资金B．经营成本C．借款本金、利息偿还D．销售税金及附加128.在项目财务评价时，当FIRR（C）时，则项目可行。A．≥0B．≤0C．≥行业基准收益率D．≤行业基准收益率129.某项目有关数据见下表，设基准收益率为10%，基准投资回收期为5年，寿命期为6年。计算中保留两位小数，则该项目净现值和动态投资回收期分别为（D）。年序(年)123456净现金流量(万元)-2006060606060A．33.87万元，4.33年B．33.87万元，5.26年C．24.96万元，4.33年D．-24.96万元，5.26年
130.在评价工业建筑时，要计算厂区内建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场等的占地面积与整个厂区占地面积之比，这一指标被称为（A）。A．土地利用系数B．建筑面积毛密度C．建筑密度D．建筑面积净密度131.（A）是指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需进行大修、加固或翻修的房屋。A．基本完好房B．一般损坏房C．严重损坏房D．危险房132.经济耐用年限，是指从（C）衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。A．使用角度B．技术角度C．功能角度D．经济角度133.建筑物的（C），是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。A．功能性损耗B．功能性贬值C．有形损耗D．经济性损耗134.在大中型工业或民用开发项目的立项过程中，上报的设计任务书必须附有由城市规划主管部门作出的（D）。A．选址意见书B．设计任务书C．可行性研究报告D．项目建议书135．基本组合永久荷载的分项系数，当其效应对结构不利时，对由可变荷载效应控制的组合应取（B）A：1.1B:1.2C:1.3D:1.4136．基本组合永久荷载的分项系数，当其效应对结构不利时，对由永久荷载效应控制的组合应取（C）A：1.2B:1.3C:1.35D:1.4137．基本组合可变荷载的分项系数，一般情况下，应取（D）A：1.2B:1.3C:1.35D:1.4138．钢筋混凝土结构中，普通Ⅰ级钢筋（Q235）的强度设计值为（B）A：200N/mm2B：210N/mm2C：350N/mm2D：300N/mm2139．钢筋混凝土结构中，普通Ⅱ级钢筋（20MnSi）的强度设计值为（C）A：250N/mm2B：270N/mm2C：300N/mm2D：350N/mm2140．钢筋混凝土结构中，Ⅲ级钢筋（20MnSiV）的强度设计值为（C）A：300N/mm2B：350N/mm2C：360N/mm2D：380N/mm2141．钢筋混凝土结构受压构件中,全部受力纵向钢筋的最小配筋百分率,不应小于C）（
A：0.4%B：0.5%C：0.6%D：0.8%142．钢筋混凝土结构受压构件中,一侧纵向钢筋的最小配筋百分率,不应小于（B）A：0.1%B：0.2%C：0.25%D：0.3%143．钢筋混凝土结构受弯构件、偏心受拉、轴心受拉构件一侧的受拉钢筋的最小配筋百分率不应小于（B）和45ft/fy中的较大值。A：0.1%B：0.2%C：0.25%D：0.3%144．在高压缩性土上建造的框架结构，相邻柱基的允许沉降差为（A）。A：0.003LB：0.0035LC：0.004LD：0.005L（L为相邻柱基中距）145．在中压缩性土上建造的砌体承重房屋，基础的允许局部倾斜为（A）。A：0.002B：0.0025C：0.003D：0.004146．相对湿度在60%以上地区，室内环境正常，允许出现裂缝的钢筋砼构件，最大裂缝宽度的限值为（C）A：0.1mmB：0.2mmC：0.3mmD：0.4mm147．8米跨度的一般楼面梁，其挠度计算值，不应超过计算跨度的（C）A：1/150B：1/200C：1/250D：1/300148．钢筋砼结构后浇带的间距通常不大於（B）。A：25mB：30mC：35mD：40m149．室内现浇钢筋砼框架结构伸缩缝的最大间距为（C）。A：35mB：45mC：55mD：60m150．屋面有保温层的砌体房屋，当为现浇钢筋砼楼、屋面时，伸缩缝的最大间距为B）（。A：45mB：50mC：55mD：60m151．抗震等级为三级的钢筋砼框架柱，其轴压比限值为（C）。A：0.8B：0.85C：0.9D：0.95152．地震区，框架梁的梁端纵向受拉钢筋的配筋率不应大於（C）%。A：1.5B：2.0C：2.5D：3.0153．抗震等级为二级的钢筋砼框架梁，梁端箍筋的最小直径为（B）。A：6mmB：8mmC：10mmD：12mm154．抗震等级为四级的钢筋砼框架柱，柱箍筋加密区箍筋肢距不宜大於（B）。A：250mmB：300mmC：350mmD：400mm155．钢材的伸长率用来反映材料的（C）。A.承载能力B.弹性变形能力C.塑性变形能力D.抗冲击荷载能力？？？？？？156．钢材在低温下，强度提高，塑性下降，冲击韧性(B)。A．提高B．下降C．不变D．可能提高也可能下降157．在构件发生断裂破坏前,有明显先兆的情况是(B)的典型特征.A．脆性破坏B．塑性破坏C．强度破坏D．失稳破坏
158．斜角焊缝主要用于(C)。A.梁式结构B.桁架C.钢管结构D.轻型钢结构159．承压型高强度螺栓可用于(D)。A．直接承受动力荷载B．承受反复荷载作用的结构的连接C．冷弯薄壁型钢结构的连接D．承受静力荷载或间接承受动力荷载结构的连接160．每个受剪力作用的摩擦型高强度螺栓所受的拉力应低于其预拉力的（C）倍。A．1．0B．0．5C．0．8D．0．7161．一个承受剪力作用的普通螺栓在抗剪连接中的承载力是(D)。A．栓杆的抗剪承载力B．被连接构件(板)的承压承载力C．A、B中的较大值D．A、B中的较小值162．图1所示为高强度螺栓连接，在弯矩M的作用下，可以认为中和轴在螺栓(C)上。A．1B．2C．3D．4
163．对有孔眼等削弱的轴心拉杆承载力，《钢结构设计规范》采用的准则为净截面(B)。A．最大应力达到钢材屈服点B．平均应力达到钢材屈服点C．最大应力达到钢材抗拉强度D．平均应力达到钢材抗拉强度164．下列轴心受拉构件，可不验算正常使用极限状态的为(D)。A．屋架下弦
B．托架受拉腹杆C．受拉支撑杆D．预应力拉杆
165．钢结构实腹式压弯构件的设计一般应进行的计算内容为(D)。A．强设、弯矩作用平面内的整体稳定性、局部稳定、变形B．弯矩作用平面内的整体稳定性、局部稳定、变形、长细比C．强度、变矩作用平面内及平面外的整体稳定性、局部稳定、变形D．强度、变矩作用平面内及平面外的整体稳定性、局部稳定、长细比166．计算格构式偏心受压构件的缀件时，剪力应取(C)。A．构件实际剪力设计值B．由公式计算的剪力C．构件实际剪力设计值或由公式计算的剪力两者中较大值D．由计算值167．下列不属于内力地质作用的是(C)。A．地壳运动B．地震作用C．剥蚀作用D．变质作用168．下列矿物为变质矿物的是(D)。A．石英B．角闪石C．辉石D．蛇纹石169．下列可以认为是沉积岩区别于另外两大类岩石的依据是(B)。A．片理构造B．层理构造C．流纹构造D．块状陶造170．岩石在泡水状态下的极限抗压强度与在干燥状态下的极限抗压强度的值称为岩石的(D)。
A．饱水系数B．渗透系数C．吸水系数D．软化系数171．未经构造变动影响的沉积岩，其原始产状应当是(D)．A．无法确定B．倾斜的C．垂直的D．水平的172．水平岩层的岩层分界线与地形等高线(A)。A．平行B．弯曲方向相反C．弯曲方向—致，但岩层界线的弯曲度大于地形婶高线的弯曲度D．弯曲方向—致，但岩层界线的弯曲度小于地形等高线的弯曲度173．下列有关褶皱的叙述不正确的是(C)。A．褶皱构造中岩层的连续性来受到破坏B．褶皱是岩层产生的—系列被状弯曲C．褶皱核部为新地层、翼部为老地层D．褶皱的基本类型有背斜和向斜174．下列有关节理叙述不正确的是(D)。A．内、外力地质作用均可使岩层产生节理B．由张应力形成的节理即张节理C．由剪应力形成的节理即剪节理D．断裂后两侧岩块具显著位移的断裂构造即节理175．随着距地表深度的不断加大，风化作用的程度(C)。A．不发生变化B．越来越强C．越来越弱D．无法判断176．冲积土是由(C)地质作用形成的。
A．雨、雪水的地质作用B．洪流的地质作用C．河流的地质作用D．风化作用177．淤泥质土是由(B)地质作用形成的：A．河流的地质作用B．湖泊的地质作用C．洪流地质作用D．风化作用178．地下水对混凝土的腐蚀有结晶性腐蚀、(B)和复合型腐蚀三种类型。A．水溶性腐蚀B．分解性腐蚀C．冰冻性腐蚀D．膨胀型腐蚀179．边坡应力重分布所形成的结构面为(C)。A．原生结构面B．构造结构面C．次生结构面D．节理面180．根据本教材或《岩土工程勘察规范GBS0021—2001》，岩体结构划分为整体状结构、块状结构，(C)、碎裂状结构和散体体状结构五大类。A．碎屑结构B．显晶质结构C．层状结构D．变质结构181．某地区今后一定时期内,在一般场地条件下可能遭受的最大烈度称为(B)。A．极限烈度B．基本烈度C．场地烈度D．设防烈度182．土洞是由(B)地质作用造成的。A．生物作用B．潜蚀作用．C．搬运作用D．风化作用183．黄土经冲刷、搬运．沉积等地质作用形成的夹有砂，砾石并具层理的黄色土状沉积物称为(C)。A．膨胀土了B．黄土状土
C．非湿陷性黄土D．湿陷性黄土184．盐渍土不具有的特性是(C)。A．溶陷形B．膨胀型C．崩解性D．腐蚀性185．岩土指际的标准值是指(B)。A．岩上指标测试数据的算术平均值B．岩土指标测试数据的算术平均值乘统计修正系数C．岩土指标测试数据的算术平均值乘统计修正系数再乘分项系数D．岩土指标测试数据的算术平均值乘变异系数186．详细勘察阶段，工程地质测绘的比例尺应选用(B)，A．1：200～1：1000B．1：500～1：2000C．1：2000～1：10000D．1：5000～1：50000187.蒸汽采暖系统宜采用哪种散热器？（A）钢制柱型（B）铸铁柱型（C）板型（D）扁管型提示：采用耐腐蚀型，选（B）。188.当热水集中采暖系统分户热计量装置采用热量表时，系统的公用立管和入户装置应设于何处？（A）屋顶自然排烟（B）侧墙自然排烟（C）机械加压送风防烟（D）机械排烟提示：高规要求：高度大于12m中庭设机械排烟，选（D）。189.居民生活用气设备严禁安装在何处？（A）卧室（B）厨房（C）卫生间
（D）门厅提示：燃气规范规定：严禁安装在卧室，选（A）。190.地下室、半地下室25层以上的建筑，燃气引入管宜设采用何种阀门？（A）截止阀（B）闸阀（C）安全阀（D）快速切断阀提示：燃气规范规定：应设快速切断阀，选（D）。191.甲、乙两钢筋直径相同，所作冷弯试验的弯曲角相同，甲的弯心直径较小，则两钢筋的冷弯性能_A___。A、甲较好B、相同C、乙较好192.高铝水泥的3天强度___C_同强度等级的硅酸盐水泥。A、低于B、等于C、高于193.材料的导热系数随温度升高而__B__。A、不变B、增大C、减少194.石油沥青的大气稳定性以沥青试验在加热蒸发前后的"蒸发损失百分率"和"蒸发后针入度比"评定，_A___。A、蒸发损失百分率愈小，蒸发针入度愈大，表示沥青老化慢B、蒸发损失百分率愈小，蒸发针入度愈大，表示沥青老化快C、蒸发损失百分率愈大，蒸发针入度愈大，表示沥青老化慢195.外墙砂浆胶凝材料选用以___C_为主。A、石灰B、石膏C、水泥196.严寒地区受动荷载作用的焊接结构钢选用___B_牌号钢材。A、Q235-A?FB、Q235-BC、Q275197.粉煤灰水泥抗腐蚀性能优于硅酸盐水泥是因其水泥石中_B___。A、Ca(OH)2含量较高，结构较致密
B、Ca(OH)2含量较低，结构较致密C、Ca(OH)2含量较高，结构不致密198.以下对涂料的描述，B何者错误？A、水溶性涂料和乳液型涂料统称水性涂料B、有机涂料均可用于内外墙C、涂料基本成分为：成膜基础、分散介质、颜料和填料199.防水防潮石油沥青增加了保证低温变形性能的脆点指标，随牌号增加，其应用范围__B__。A、越窄B、越宽C、无影响200.一般而言，材料的导热系数__A__。A、金属材料>无机非金属材料>有机材料B、金属材料<无机非金属材料<有机材料C、金属材料>有机材料>无机非金属材料201.屈强比бS/бb愈小，反映钢材受力超过屈服点工作时的_C___。A、可靠性愈小，结构安全性愈低B、可靠性愈小，结构安全性愈高C、可靠性愈大，结构安全性愈高202.需建烟气沉降室作废烟气预处理，烟气温度60℃～100℃，选用__C__较合适。A、硅酸盐水泥B、普通水泥C、矿渣水泥203.对普通石油沥青，建筑工程一般不单独使用，而用于掺配，其原因是__A__。A、其含蜡较高，性能较差B、针入度较大，粘性较大C、针入度较小204.以下__C__不属安全玻璃？A、钢化玻璃B、夹层玻璃C、磨光玻璃205.钢筋混凝土中的钢筋、混凝土处于强碱性环境中，钢筋表面形成一层钝化膜，其对钢筋的影响是__B__。A、加速锈蚀B、防止锈蚀C、提高钢筋的强度
206、对聚合物来说，结晶度越高，＿C＿越大。①密度②弹性模量③强度④耐热性⑤断裂伸长率A①③④B②③④C①②③D①②⑤
207、建筑工程中，木材应用最广的的强度是＿A＿。A顺纹抗压强度B顺纹抗拉强度C抗弯强度D抗剪强度
208、石油沥青的＿C＿决定沥青的耐热性、粘性和硬性。A油分B树脂C地沥青质
209、粘稠石油沥青通常包括（A）。A、氧化沥青和直流沥青B、氧化沥青C、直流沥青D、氧化沥青和液体沥青210、以下水泥熟料矿物中早期强度及后期强度都比较高的是＿A＿。AC3SBC2SCC3ADC4AF
211、水泥熟料中水化速度最快，28天水化热最大的是＿C＿。AC3SBC2SCC3ADC4AF
212、能力称为＿B＿。A塑性B冲击韧性C弹性D硬度
213、石油沥青的三组分析法是采用（B）。A、沉淀法B、溶解-吸附法C、蒸馏法D、氧化法214、＿A＿是决定沥青粘滞性的技术指标。A针入度B延度C软化点（B）
217、熟石灰粉的主要成分是：A、CaOB、Ca(OH)2C、CaCO3
D、CaSO4（C）
218、石灰熟化过程中的陈伏是为了
A、有利于硬化；B、蒸发多余水分；C、消除过火石灰的危害。219、普通建筑石膏的强度较低，是因为其调制浆体时的需水量（AA、大B、小C、中等D、可大可小）
220、硅酸盐水泥在最初四周内的强度实际上是由什么决定的（AA、C3SB、C2SC、C3AD、C4AF）
221、用煮沸法检验水泥体积安定性，只能检验出什么的影响。A（A、游离氧化钙B、游离氧化镁C、石膏（C）C、矿渣水泥
222、大体积混凝土工程应选用A、硅酸盐水泥B、高铝水泥
223、普通混凝土的强度等级是以具有95%强度保证率的多少天的立方体抗压强度代表值来确定的。A、3、7、28（D）B、3、28C、7、28D、28
224、钢结构设计时，碳素结构钢设计计算取值的依据是A、σpB、σsC、σbD、E
（B
）
225、在相同稠度等级的沥青中，沥青质含量增加，使沥青的高温稳定性得到（C），但低温抗裂性也相应（）。A、提高提高B、降低降低C、提高降低D、降低提高226、饱和分含量增加，可使沥青稠度（D）；树脂含量增加，可使沥青的延性（）。A、降低降低B、增加增加C、增加降低D、降低增加232、（A）是沥青标号划分的主要依据。A、针入度B、软化点C、沥青质含量D、含硫量234、针入度指数越大，表示沥青的感温性（B）。A、越大B、越小C、无相关关系D、不变235、沥青是一种典型的（D）材料。A、粘性B、弹性C、塑性D、以上均不是236、煤沥青的游离碳含量增加，可（B）其粘度和温度稳定性，但低温脆性会（）。A、提高，减小B、提高，增加C、降低，减小D、降低，增加237、煤沥青中含有（C），在施工加热时易产生泡沫和爆沸现象。A、油分B、气体C、水分D、以上均不是238、我国现行国标规定：SMA沥青混合料60℃时动稳定度宜不小于（C）次／mm。A、600B、1200C、3000D、900239、沥青混合料的粘聚力是随着沥青粘度的提高而（A）。A、增加B、减小C、无相关关系D、不变240、沥青混合料的抗剪强度可通过（B）方法应用莫尔-库仑包络线方程求得。A、磨耗试验B、三轴试验C、标准粘度计法D、以上均不是241、沥青混合料的强度形成与矿料中（D）的用量关系最密切。A、细集料B、粗集料C、沥青D、填料242、矿料之间以（D）沥青粘结，粘聚力大。A、石油沥青B、乳化沥青C、自由沥青D、结构沥青243、SBS改性沥青混合料较原始沥青混合料在技术性能上有以下（D）改善。A、提高了高温时的稳定性B、提高了低温时的变形能力
C、降低了沥青混合料的成本D、A和B均正确244、含碳量低于（A）的碳铁合金称为碳素钢。A、2%B、3%C、4%D、5%245、钢材的屈强比越小，则结构的可靠性（B）。A、越低B、越高C、不变D、二者无关246、随着钢材牌号增大，屈服点和抗拉强度随之（B），伸长率随之（）。A、提高提高B、提高降低C、降低提高D、降低降低247、预应力混凝土配筋用钢绞线是由（C）根圆形截面钢丝绞捻而成的。A、5B、6C、7D、8248、木材的力学指标是以木材含水率为（A）时为标准的。A、12%B、14%C、16%D、18%249、温度升高并在长期受热条件下，木材的力学强度（B），脆性（）。A、降低降低B降低增加C、增加增加D、增加增加250、从力学性能出发，木材强度由大到小排列次序正确的是（A）。A、顺纹抗拉强度-抗弯强度-顺纹抗压强度-横纹抗压强度B、顺纹抗拉强度-横纹抗压强度-顺纹抗压强度-抗弯强度C、抗弯强度-顺纹抗压强度-横纹抗压强度-顺纹抗拉强度
251、工地发生伤亡事故时，应（C）。A、立即有组织地抢救伤员B、立即抢救伤员并向上级报告C、有组织地抢救伤员,保护事故现场，及时向上级和有关部门报告事故。252、高处作业的施工人员，应（C）。A、佩戴安全带和安全帽B、佩戴安全带和安全帽，穿防滑鞋C、佩戴安全带和安全帽，穿防滑鞋和紧口工作服。253、工地高处作业遇大雾、大雨和（B）级大风时，禁止高处作业。
A、五级B、六级C、七级254、攀登作业可借助梯子上下，（C）。A、登梯子上下时，面部可以背向梯子也可朝向梯子B上下梯子时可一手拿重物，一手扶梯子C、上下梯子时不准手拿重物，必须面部朝向梯子。255、使用里脚手架砌墙时，（C）。A、墙外部应挂平网，防止发生事故B、墙外部应采用立网（密目网）全封闭C、墙外部应采用立网全封闭，同时应将立网与墙之间的孔隙封严，防止落物
256.对节能建筑而言，建筑物的体形系数宜大还是宜小（B）A、宜大B、宜小C、无关257、如外墙厚度相同，在下列4种墙体材料中，哪种材料墙体的保温性能最好(C)A、粘土多孔砖B、混凝土多孔砖C、加气混凝土砌块D、钢筋混凝土258.用于外墙外保温的聚苯板，其氧指数是大好还是小好（A）A、大好B、小好C、无关259.从节能效果来说，下列几种窗框材料中最好的是（B）A、普通铝合金B、断热铝合金C、钢窗260.我省已规定禁止在下列哪一种工程中使用普通单玻建筑外门窗（A）A、所有的新建节能建筑中B、所有的住宅建筑中C、所有的公共建筑中
261.聚苯板用于墙体保温，事先应经过一段时间陈化，其主要作用在于（D）A、稳定板材的导热系数B、使外形尺寸基本稳定C、降低板材吸水率D、提高板材的表面硬度262.倚天·盛世钱塘被列入“建设部建筑节能试点示范工程”的年份是（D）A、2003B、2004C、2005D、2006263.反映房间布置情况的图是（）图。A、建筑平面B、楼盖结构布置C、建筑总平面图答案：A264.建筑物立面图是建筑物各个方向的（）。A、正投影B、侧投影C、正等侧答案：A265.建筑工程图中的尺寸单位，总平面图和标高单位用（）。A、mmB、cmC、mD、km答案：C266.丁字尺的作用是（）。A、放大或缩小线段长度用B、画曲线用C、画圈用D、画水平线用答案：D267、（A）指板上的荷载沿一个方向传递到支承构件上的板。A、单向板；B、双向板；C、简支板；D、长板。268、高跨比大于1／4的梁称为（D）。A、大梁；B、变截面梁；C、扁梁；D、深梁。
篇十：房地产估价规范条文说明
房地产抵押估价经验浅谈我国第一笔个人住房抵押贷款是1992年由中国建设银行发放的，至今已有17年历史了。17年来，我国各商业银行房地产抵押贷款业务得到飞速发展，房地产抵押现已成为人们购房或融资的首选方式。而对抵押房地产进行估价，也已成为商业银行合理确定贷款额度，保证抵押贷款业务顺利进行的关键步骤。
目前抵押贷款业务已成为房地产估价机构的主要业务来源之一，如何更好地为抵押权人服务（主要是商业银行）显得尤为重要。按照《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价实际上已逐步成为发放抵押贷款的必备要件，而且房地产估价机构也要由商业银行内信贷决策以外的部门择优挑选，这对估价人员及估价机构提出了更高的质量要求。
城市房地产估价公司本着“专业、真诚、友爱、自律”的企业文化，在房地产抵押估价中始终坚持“独立、客观、公正”的原则，有效地发挥了房地产估价在防范金融风险中的作用。同时在估价作业过程中不断总结经验，先后建立起集询价、测算、制作报告、盖章流转于一体的MIS管理系统；定期收集上海市普通住宅挂牌案例、成交案例并进行自动分析计算，跟踪监测二手房价格波动趋势，供专用客户做决策分析的UEAS房地产估价支持系统；汇集相关政策和公司规程、为公司内部估价人员提供技术讨论平台的KM知识管理系统等。这些计算机辅助系统的建立，大大提升了我公司房地产抵押估价的专业水平和社会公信力。我公司现已进入了15家国内商业银行指定的评估机构名单，如浦发银行、民生银行、招商银行、上海银行、建设银行等；进入了在上海经营房地产抵押贷款业务的11家外资商业银行指定的评估机构名单，如东亚银行、渣打银行、永亨银行、华一银行、星展银行等；此外，我公司还和汉宇、21世纪、康银等大中型房地产中介公司保持着长期的良好合作关系。上述银行和中介公司充分肯定了我们在防范金融风险、市场分析等方面起到的积极作用，肯定了我们能将评估过程中发现的问题及时通知他们，在帮助他们完善业务员作业流程方面起到的良好作用。
我作为上海城市房地产估价公司的一名资深员工，多年为银行和中介公司服务，经手出具了上万份的房地产抵押估价报告，掌握了较多的一手资料，从中也积累了一些房地产抵押估价方面的工作经验和体会，现与大家分享。
一、与房地产抵押贷款评估相关的政策法规
和其他估价业务相比，房地产抵押估价有其自身的特点，因此我们首先要学习和理解相关的政策法规，并以此作为进行房地产抵押估价的依据。
（一）主要政策法规1．《中华人民共和国城市房地产管理法》2．《中华人民共和国担保法》3．《城市房地产抵押管理办法》4．《中华人民共和国物权法》5．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）6．《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）7．《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）8．国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）9．上海市房地产登记条例
（二）主要条文说明及在抵押评估中的操作原则
以上这些政策法规都是针对房地产抵押贷款制定的，或者包含有房地产抵押贷款的相关条款，平时要注意及时补充和更新，同时应认真学习和解读。归纳起来，以下几条原则尤其需要重点掌握。
1、合法
法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。只有产权清晰，权属没有争议，法律上可以转让的，抵押人自己所有的房地产才可以进行抵押。
2、谨慎
除了要求掌握房地产估价的基本原则独立、客观、公正、合法外，对抵押估价又提出了更高的要求：谨慎原则。比如产证信息要调查完整、房地产的使用现状和瑕疵等要积极披露、应用市场资料的具体数据时要有说服力。谨慎原则的要点是：不预计未实现的利益，但估计所有可能发生的损失，不高估房地产的价值，不低估负债的发生。既防范信贷的风险，又使抵押房地产的真实价值得到充分体现，确保正常抵押项目的顺利开展。
3、抵押价值
按照字面理解，抵押价值由两部分组成：房地产的市场价格和法定优先受偿款。相互之间的关系为抵押价值=房地产的市场价格-法定优先受偿款。
确定房地产的市场价格时，应注意具备如下条件：（1）房地产具有确定的权利状态；（2）市场价值是在公平交易和完全竞争的市场中形成中；（3）市场价值需要一段合理的议价时间；（4）市场价值是最可能实现的价格。确定法定优先受偿款时，应注意进行尽责调查。估价人员在调查委估对象于估价时点是否设立法定优先受偿款时，客观上存在一定的权力限制，有时很难把握有关信息的可靠性和真实性。因此，我们尽量和抵押权人进行充分的沟通协作，以获取更多更准确的信息。
实际操作中，评估房地产的价值时我们主要掌握两个要点：（1）正确评估抵押物的公开市场价格。（2）了解抵押房地产于估价时点是否设立法定优先受偿权利。必要时应到当地房地产交易中心查取有关的房地产登记信息。至于提供的估价结果究竟是公开市场价格，还是扣除法定优先受偿款后的抵押价值，在报告的价格定义中要写清，方便金融机构确定合适的贷款抵押率。
4、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。实际操作中应当从三个方面来考虑（1）通用性、（2）独立使用性和可分割转让性、（3）变现价值。
（1）通用性。所谓通用性也就是常见并普遍的，比如特殊厂房比标准厂房的通用性要差。通用性差的物业要在评估时充分考虑其变现能力弱的因素，并在报告中披露。
（2）独立使用性和可分割转让性。所谓独立使用性，就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。
（3）变现价值。变现价值是指在估价时点若拍卖或者变卖时最可能实现的价格。对于通用性较好的物业，市场上成交活跃，可以快速变现的，变现价值相对较好。变现费用的高低主要取决于拍卖佣金、应交纳税费、应偿还法定优先受偿款、应偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金、同时还要考虑变现时间的长短。为了合理确定应交纳税费，估价人员还要密切关注最新的税务政策。
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