关于加强市区老旧小区和弃管房屋物业管理工作的指导意见为加强市区老旧小区、弃管房屋物业管理工作，切实改善市民居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《辽宁省物业管理条例》《丹东市人民政府关于批转市下面是小编为大家整理的【物业意见】关于加强市区老旧小区和弃管房屋物业管理工作指导意见（完整文档）,供大家参考。
关于加强市区老旧小区和弃管
房屋物业管理工作的指导意见
为加强市区老旧小区、弃管房屋物业管理工作，切实改善市民居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《辽宁省物业管理条例》《丹东市人民政府关于批转市住房城乡建设委(房产)丹东市物业管理实施细则的通知》(丹政发〔2012〕28号)精神，结合本市实际，现提出如下指导意见。
一、总体要求和基本原则
市区老旧小区是指2000年以前建成交付使用，但配套设施不齐全，环境质量较差，没有实行物业管理的住宅小区。弃管房屋是指因无法确认房屋产权单位或产权单位主体灭失，导致无人维修管理的房屋。
(一)总体要求。
以便民、利民、为民、安民为宗旨，充分调动和发挥物业服务企业、社区和业主管理小区的积极性，通过基础设施综合整治、分类实施物业管理、建立长效管理机制三个步骤，切实解决老旧小区“不好管”和弃管房屋“无人管”问题，实现老旧小区、弃管房屋“管得好”、“有人管”的目标。
(二)基本原则。
各区人民政府、各经济区管委会、街道办事处和社区居民委员会负责组织落实，房产部门负责指导。
二、物业管理模式、服务内容和管理标准
(一)管理模式。
首先对各老旧小区、弃管房屋物业管理进行综合整治，达到房屋基本完好、道路平整、环境整洁、绿化完善的标准，根据综合整治后的房屋、环境、配套设施和居民的承受能力及需求的实际情况，合理确定管理模式。
1.专业化物业管理模式。对环境和配套设施较好，房屋比较整齐，具备封闭条件的，要召开业主大会，选举业主委员会，通过招投标或经各地区物业管理部门批准选聘物业服务企业，并签定《物业服务合同》，实施专业化的物业管理。
2.自助式管理模式。对环境和配套设施较好，但规模较大，不具备封闭条件的，可由社区居民委员会组建物业服务中心，实施自助式管理，做到有治安防范、有维护维修、有绿化保洁、有停车管理。
3.业主自行管理模式。对规模较小的单体楼院，可采取业主自行管理，由业主大会选举产生自行管理小组，行使业主大会赋予的职权职责，履行物业服务企业应履行的权利和义务。
4.委托社区管理模式。对规模较大、管理成本较高且不具备封闭条件的、或者不具备以上三种管理模式条件的小区，可实行由社区居民委员会进行卫生保洁、绿化养护、停车管理。
各老旧小区、弃管房屋的具体管理模式由街道办事处组织业主大会讨论决定，社区居民委员会负责落实。
2001年以后实行物业管理的小区，当物业服务合同终止时，业主大会暂时没有选聘到物业服务企业的，由属地办事处负责日常管理。期间，可组织召开业主大会讨论决定，参照以上管理模式实施物业管理。
(二)服务内容。
各老旧小区、弃管房屋实施物业管理服务内容主要包括：
1.房屋共用部位和共用设施设备的养护、维修、管理;
2.小区内道路的养护、维修、管理;
3.绿化、树木及绿化设施设备的养护、管理;
4.环境卫生、楼道卫生清扫保洁服务;
5.环境秩序、车辆行驶和停放管理;
6.保安岗位值勤、巡视管理。
各老旧小区、弃管房屋的具体服务内容按照确定的管理模式，由业主大会决定。
专业化物业管理的小区，物业服务费用标准由业主委员会报物价部门批准后，物业服务企业向业主和物业使用人收取;业主大会自行管理的小区，自行管理小组在征求业主委员会、业主大会意见的基础上，按照提供的服务内容，确定物业服务费用标准;自助式管理和委托社区居民委员会管理的小区，由社区居民委员会向业主和物业使用人按照《丹东市物业服务收费管理规定(试行)》(丹价发〔2013〕70号)收取单项物业服务费。
(三)管理标准。
各老旧小区、弃管房屋应根据确定的具体服务内容，应达到以下管理标准：
1.房屋外观整洁，共用部位及各种设施设备完整，楼道粉饰整洁;
2.道路、场地、硬覆盖整齐、平整、无裸露土地;
3.绿化设施基本完整，绿地无斑秃，树木无枯死;
4.路灯、楼道灯等公共照明设施齐全完好，能正常开启，自行车棚基本完好，机动车停车位划定规范整齐;
5.小区内无私搭乱建、无杂物和垃圾，楼道内无乱堆乱放;
6.保安岗位执勤规范，实行24小时安全维护。
三、综合整治与长效管理
(一)基础设施综合整治。
各区人民政府、各经济区管委会要从实际出发，综合考虑辖区面积、自然地理环境、硬件设施、房屋健康状况、群众需求和日常管理等因素，按照节约成本、保证安全、便于出行、美化环境的要求，科学制定老旧小区、弃管房屋综合整治规划。根据各地区财力情况，分期分批对老旧小区、弃管房屋进行综合整治。利用3至5年的时间全面完成综合整治任务。各相关部门要结合道路改造和节能改造项目，逐步实施对老旧小区、弃管房屋的节能保温和美化亮化工程。
(二)分类实施物业管理。
1.优先选择专业化物业管理。提倡由业主大会按照招投标制度，优先选择物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式，支持优质物业服务企业扩大市场份额，对获得国家、省、市行业主管部门表彰的物业服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。
2.鼓励实行业主自行管理。业主大会没有选聘物业服务企业的，可由业主委员会或自行管理小组负责日常管理工作，有关共有和共同管理权力的事项，由全体业主和物业使用人共同决定。
3.推动引导自助式管理。由社区居民委员会负责招聘相关人员，组建物业服务中心，实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的自助式物业管理。
4.委托社区管理。因客观原因，无法实行专业化物业管理、业主自行管理、自助式管理的，由社区居民委员会负责进行卫生保洁、绿化养护、停车管理。
(三)建立长效管理机制。
1.业主大会制度。市住房城乡建设委(房产)负责制定老旧小区、弃管房屋业主大会议事规则示范文本和管理规约示范文本。各区人民政府、各经济区管委会要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规则，认真抓好推进落实。街道办事处、社区居委会负责业主大会和业主委员会的成立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会和业主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。
2.服务与协调机制。各职能部门要按照各自职责，做好与老旧小区、弃管房屋物业管理有关的服务工作，优化物业管理发展环境，切实提高为企业、为业主服务的主动性和工作效率。社区居民委员会要积极支持物业服务企业和业主自行管理小组开展多种形式的社区服务，业主委员会、自行管理小组和物业服务企业要主动接受社区居民委员会的指导监督。建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，维护各方合法权益。
3.联席会议制度。由街道办事处召集，社区居民委员会、业主委员会、自行管理小组、物业服务企业参加，建立社区物业管理长效机制工作联席会议制度。通过定期或不定期召开会议，研究老旧小区物业管理存在的问题。
4. 建立财政补助机制。市财政部门应根据每年老旧小区综合整治数量情况、投资完成情况及改造项目完成情况，建立财政补助机制，视综合整治工作完成数量和质量情况，适时补助，激励各区加快整治步伐。
5.检查考核机制。物业公司主管部门、街道办事处和社区居民委员会应从服务内容、服务质量、服务效果及收费标准等方面，加大对老旧小区、弃管房屋物业管理的检查和考核力度，通过行业评比、业主满意度调查等手段，表扬先进、鞭策落后、优胜劣汰。
四、物业管理工作的职责分工
各区人民政府、各经济区管委会负责辖区内老旧小区、弃管房屋物业管理活动的监督管理工作;区综合执法部门负责老旧小区、弃管房屋私搭乱建的查处工作;街道办事处具体负责组织辖区内老旧小区、弃管房屋的物业管理工作;社区居民委员会负责直接落实街道办事处交办的与物业管理有关的工作。
市住房城乡建设委(房产)负责全市老旧小区、弃管房屋物业管理活动的协调指导工作;
规划部门负责指导区政府受理、初审老旧小区新建物业管理用房等公共配套建筑，经审核后报市规划委员会审批;
公安部门负责老旧小区治安秩序管理和安全防范指导;
财政部门负责相关资金的支持;
物价部门负责老旧小区、弃管房屋物业服务收费的审批工作;
工商部门按照市综治办分工，负责查处、取缔老旧小区内无照经营行为;
体育部门负责老旧小区健身设施的配置和维护工作;
其他相关部门也要结合各自职能，做好与老旧小区、弃管房屋物业管理有关工作。
五、工作要求和保障措施
(一)加强领导，明确责任。老旧小区、弃管房屋综合整治事关人民群众切身利益，各区人民政府、各经济区管委会、各相关部门要高度重视，切实加强领导，做到“明确任务、层层负责、分块落实、责任到人”。要建立领导机构，制定工作措施，落实工作任务，确保综合整治到位。
(二)精心组织，扎实推进。
各区人民政府、各经济区管委会要健全工作机制，深入调查研究，广泛听取意见，研究谋划本辖区老旧小区、弃管房屋的综合整治和长效管理的基本思路和推进步骤，制定具体的实施方案，坚持从实际出发，因地制宜，确定不同管理模式，并在实践中不断完善，逐步形成各具特色的长效机制。
(三)舆论引导，营造氛围。
切实加强老旧小区、弃管房屋综合整治和建立长效管理机制舆论宣传工作，大力宣传好的经验和做法，形成良好舆论导向，积极推动老旧小区、弃管房屋的规范管理，使老旧小区居民理解和支持物业管理，努力为老旧小区、弃管房屋物业管理营造良好社会氛围。