篇一：民宿创新项目计划
绍兴城市特色民宿的创新性发展分析
【摘
要】随着社会经济水平的提高，人们对精神文化生活需求的增加，旅游已逐渐成为生活中一项必不可少的内容，让人们能暂时远离繁重的工作，放松心情，去全身心的感受一个陌生城市的美以及不同于自己所在城市的生活方式。同时，人们在旅行过程中除了对不同的美好风景的发掘，也越来越注重于对当地民俗文化的探寻，文化深度游已成为近年来各地旅游的热点之一。而伴随其出现的民宿也越来越受到人们的追捧，尤其在一些有较为深厚文化底蕴的古城，如绍兴、周庄、环太湖地区等处，民宿与地域文化相结合，更能给游客们带来在酒店所感受不到的住宿体验。本文即主要探讨绍兴城市特色民宿的创新性发展。
【关键词】绍兴；城市特色民宿；创新性发展
民宿，最初是由于一些旅游热点地区游客量已超过当地酒店承载力的情况下，为缓解旅游压力，一些普通家庭利用自己闲置的房屋为游客们提供住宿的场所，由房主亲自为游客提供食宿的服务。在我国，民宿最早出现于台湾，后逐渐传入大陆，最开始以农家乐、家庭客栈的形式存在，后于近年来作为民宿产业而获得了较快速的发展。在拥有“东方威尼斯”之称的绍兴，民宿文化也同样日益兴起，结合江南水乡风俗和深厚的文化底蕴，吸引了大批慕名而来的游客，也为古老的城市注入了年轻的血液。
一、绍兴城市特色民宿的优势
（一）拥有传统酒店无法比拟的特色住宿体验
随着人们对于旅游定义的变化，对于一个陌生城市风景、民俗及文化方面的渴求，使得这些传统的酒店提供的服务无法与他们的精神需求相匹配，畢竟不管是经济型还是星级酒店，其充满酒店气息的装修环境、统一的配备设施、标准化的服务难以体现当地的特色，并不能让游客体会到不同城市间的明显差异。再加上绍兴本地的酒店行业发展水平、服务标准参差不齐，也难以满足游客们的个性化需求，自然也就无法提供满意的住宿体验。在这种情况下，富有民俗文化特色的民宿，则会吸引更多游客的目光。这类民宿不仅在装修上能较好的体现当地的江南水乡特色，有更良好的视觉效果，而且多为家庭式服务，让游客们真正品尝到当地居民餐桌上的家常菜，在与房主的交流中了解到当地的民风民情，直接融入到当地的生活中去。同时，从房主口中听到的当地传说、风景名胜的介绍也往往有别于导游大致雷同的导游词，能从中获得更丰富、有趣的信息，还能了解到当地人们对这些传说、名胜的观点和感受，不仅在住宿上得到更好的体验，还能感受到绍兴作为一座江南水乡、文化名城的独特韵味，实现文化深度游的内涵，为旅程增添了更丰富的色彩，带来更多的自由和舒适。
（二）拥有广阔的市场前景
民宿的出现，与目前越来越多游客对旅游住宿“简约、自然、个性”的追求相适应，因此，即使酒店业发展得再强势，民宿仍能在其中开拓一番天地，并获得良好的发展态势。
相对于酒店，民宿是较新兴的产业，但基于上述优势，不少人已经发现了民宿发展的巨大潜力。近年来，民宿经济在旅游业发展中的重要性已获得各地政府的认可，国家也在不断出台和完善民宿客栈的相关政策。在政策的扶持以及对于当地文化传播的情怀和投资的双重驱动下，民宿产业呈现了投资高增长、市场高增长的态势。同时，民宿产业的经营方式，即将闲置的物业利用起来进行管理和运营，可减少购置住宿场所的成本，恰好与网络及知识经济相伴生的轻资产投资理念相契合，在降低成本的基础上，将主要资金投入到管理和运营上，从而为住宿者带来更好的体验，又能获得更丰厚的利润，缩短回报周期。这也就决定了民宿投资成为未来投资行业的新风口，拥有广阔的市场前景，预计到2020年，民宿市场能达到300亿元规模。
二、绍兴城市特色民宿的创新性发展策略
（一）硬件设施需突出当地特色并保证质量
既然是为游客提供住宿，民宿的建筑外观及客房装修必然是需要体现当地特色，如外部的白墙黑瓦、飞檐，庭院的修竹，内部悬挂的书法作品，放置乌篷船模型、毡帽等摆件，让游客在住宿时能更好的体验绍兴本土文化，感受当地人的生活习惯，并满足他们“生活在他处”的旅游愿望。同时，民宿装修应严把质量关，所选取材料必须质量过硬，布局合理，便于居住，客房需采光充足，卫生间需干湿分离、通风良好，提供电视、网络、电话等配套设施。配备必要的防盗设施，客房的门、窗须符合防盗要求，并设置符合防盗要求的物品保管柜（箱）。定期对客房进行安全检查，一旦发现问题，需及时检修，尽可能为游客提供舒适的客房空间。
（二）提升服务品质
服务是民宿经营中的软实力，能直接影响到民宿本身的竞争力和生存实力。在民宿运营中，包括住宿和生活两方面的服务。在住宿服务中，需努力达到酒店服务标准，经常性的维护环境清洁，定期杀虫，避免妨害卫生的病媒和孳生源；住宿所使用的床单、被罩、枕套、洗漱用品等做到一客一换，根据游客需求打扫房间；用于食品经营的工具、用具、容器设施等符合食品安全规定，提供的餐饮服务能保证食品卫生安全等。在生活服务中，经营者需在接到住宿订单时即联系游客确定到达当地时间，并根据游客到达方式告知其前往民宿的路线、注意事项等。待游客入住后，可与游客加强沟通，了解其旅游需求和目标，为其推荐景点和游玩路线。制作如茴香豆、臭豆腐、梅干菜扣肉、醉鱼、酒槽等当地特色小吃邀请游客品尝，聊天中教游客一些常用的当地方言，营造良好的民宿氛围。准备一些符合当地特色的伴手礼，为游客节省为亲友购物的时间，而且，伴手礼上加入本民宿的地址，通过游客对亲友的馈赠，又扩大了本民宿的知名度。
（三）利用网络平台运营
利用好互联网这个便捷的途径，选择知名的网络民宿预订平台合作，将现有房源上架，若有房源信息变更需及时和平台联系，使得平台信息也能实时更新。对本民宿的特色、优势进行归纳，设计一些特色活动纳入住宿服务中，便于平台对本民宿的宣传和推广。民宿
经营者需经常浏览各个合作网站中对本民宿浏览、预定、评论的相关信息，了解游客对本民宿的意见和建议，针对本民宿中可能存在的问题进行改进。关注各类平台上的搜索热点及主推活动，展开针对性宣传及促销活动。
总之，民宿旅游是近年来的热点之一，相对于传统酒店，有着不可比拟的优势和广阔的市场前景。绍兴这座古城需要民宿经济为其注入年轻的血液，各民宿经营者需要在硬件设备、服务品质上加大投入，并充分利用网络平台进行合理的营销，努力为游客打造一个温馨如家的轻松住宿环境，让游客更好的感受到绍兴的独特魅力。
【参考文献】
[1]吴建芬.民宿的兴起、发展与未来[J].标准生活，2017，（9）：20-23.
[2]杨林霞，蒋奇锋.乡村旅游产业发展中的民宿现状探讨[J].住宅与房地产，2017，（18）：248-249.
[3]郑俊，赵文滟，唐剑，等.旅游大数据潮流下民宿信息化发展研究[J].计算机时代，2018，（11）：107-109.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇二：民宿创新项目计划篇三：民宿创新项目计划
互联网+民宿
大学生创新创业计划书
一、项目概述
从市场分析及定位、产品介绍、商业模式、营销策略、财务分析、团队介绍、其他说明等方面阐述。
1.1市场分析
根据国家统计局和教育部发布的最新数据显示，我国目前共有2595所高校，其中本科院校877所。全国目前共有在校大学生人数为2695.8万，应届大学毕业生795万，普通本专科招生748.6万人。在日常校园生活中，我们从身边发现学校还是有很多不足需要完善，哪怕从最简单的“衣食住行”来说，简简单单的从“食”方面我们就发现了大多数同学都会选择在食堂就餐，但是，在校生永远是应届生的几倍，因为会造成就餐拥挤的现象，所以为了解决食堂拥挤现象以及日常用品购买不便的问题，我们所推广的产品就是为了让在校生更便捷的就餐及购物。并且现在市场上我们所知得类似产品很少，所以我们的竞争力会相对较小，与此同时，信息时代的来临彻底改变了人们传统的通信手段。从寄信到打电话，从打电话到通话手机，从通话手机到能获取大信息量的智能手机，人们获取信息的主要手段发生了质的变化。人们不会仅仅满足于手机只有通话与发短信的功能，而更多是把手机当成接受讯息的工具，了解时事的工具，建立社交网络的工具，便利生活的工具，游戏娱乐的工具。而大学生对于各种信息平台的接受度和依赖度普遍非常强，但是市面上的生活服务类应用软件鱼龙混杂，针对大学生的需求，以大学生的利益为基本出发点提供信
息方便大学生的学习生活的应用软件还少之又少。而我们的产品就是为了针对高校生群体的校园APP及微信公众号。
1.2产品介绍
1.食堂用餐
2.超市购物
3.校园充值
1.3商业模式
寻求战略伙伴，建立合作模式。这种全新的合作机制，是我们项目的核心。充分利用在校学生一些衣食住行的不够便捷，导致浪费学生更多的课余时间。因此我们团队研发此产品来针对性解决此问题。
我们的顾客主要针对的是在校学生，我们利用的就是学生在日常生活中会有诸多的不便捷的情况，此产品也就是从不便捷中赚取经济价值。1.4营销策略
篇四：民宿创新项目计划
民宿项?商业计划书民宿项?商业计划书本报告为word格式，下载后可直接使??录序?(6)民宿基本定义(6)民宿由来(6)民宿现况(6)民宿发展(7)第?章项?总论(8)1.1项?概况(8)1.1.1项?名称(8)1.1.2项?性质(8)1.1.3项?承办单位(8)1.1.4项?建设地点(8)1.2编制依据及研究范围(8)1.2.1项?编制依据(8)1.2.2研究范围(8)1.3可?性研究结论(9)1.3.1项?规模(9)1.3.2场址(9)1.3.3项?建设进度(9)1.3.4投资构成及资?来源(9)1.3.5综合评价(9)1.4主要技术经济指标(10)第?章项?背景及必要性分析(10)2.1项?建设背景(10)2.2项?建设必要性(11)2.2.1促进林业产业转型升级的需要(11)2.2.2推进杭州都市圈县市节点融合发展的需要(11)2.2.3满?城乡居民?益增长的休闲和健康需求的需要(11)2.2.4打造乾潭镇?态健康城的需要(11)2.2.5促进乾潭镇西部?区?我发展、农民增收的需要(11)第三章项?市场分析与预测(12)3.1项?市场分析与预测(12)3.2项?市场竞争?与风险分析(13)
3.3营销策略(15)第四章地理位臵选择和区域投资环境(16)4.1地理位臵选择(16)4.1.1地理区位(16)4.1.2交通区位(16)4.1.3经济区位(16)4.1.4旅游区位(16)4.2区域投资环境(17)第五章项?建设?案(17)5.1建设规模(17)5.2?程组织?案(18)第六章项?产品类型(19)6.1主要产品(19)6.2产品性能优势(19)6.3产品规模确定(20)第七章能耗分析与节能措施(21)7.1?能标准和节能规范(21)7.1.1原则和标准(21)7.1.2规范和依据(22)7.2项?能耗状况和能耗指标分析(22)7.3项?节能措施和节能效果分析(22)7.3.1建筑节能(23)7.3.2电?节能(23)7.3.3?艺节能(23)7.3.4暖通、动?节能(23)7.3.5节?措施(24)第?章环境保护与环境影响分析(24)8.1项?场址环境条件(24)8.2项?建设和?产对环境的影响(24)8.3拟采取的环境保护标准(25)8.4环境保护措施(26)第九章劳动安全卫?及消防(28)9.1编制依据(28)9.2劳动安全卫?(29)9.3消防安全(30)
第?章组织机构与??资源配臵(31)10.1组织机构(31)10.2?员配臵(32)10.3?员来源与培训(33)第??章项?实施进度?案(34)11.1建设项??期规划(34)11.2建设项?实施进度(35)第??章投资估算与资?筹措(37)12.1投资估算依据(37)12.2项?总投资估算(37)12.3建设投资估算(39)12.4设备总投资估算(40)12.5流动资?估算(40)12.6资?筹措(40)12.7资?使?和管理(40)第?三章经济效益分析(40)13.1基础数据与参数选取(40)13.2营业收?、经营税?及附加估算(41)13.3总成本费?估算(42)13.4利润、利润分配及纳税总额预测(43)13.5现?流量预测(45)13.6盈利平衡分析(46)13.7综合效益评价结论(47)第?四章社会效益评价(47)14.1保护乡村建筑?化(47)14.2促进城乡社会?化互动(47)14.3促进当地就业及相关产业发展(48)14.4提供优质的休闲养?与?态教育体验基地(48)14.5促进乾潭镇“?态健康城”形象品牌的树?(48)第?五章风险分析及规避(48)15.1项?风险影响因素(48)15.1.1不可抗?因素风险(48)15.1.2浅层次开发带来的产品雷同风险(48)15.1.3市场风险(49)15.1.4租?增长带来的可持续发展风险(49)
15.2风险规避对策(49)15.2.1延伸产业链条，丰富民宿旅游产品(49)15.2.2增加参与体验，打造民宿旅游品牌(49)15.2.3加强民宿管理，提升民宿旅游品质(50)第?六章研究结论及建议(50)16.1结论(50)16.2建议(51)序?经过两个多?的市场调研，我们组对xx民宿有了更深层次的了解。本篇着重对xx市xx镇罗隐?居民宿项?，做个项?可?性研究报告。在此，感谢关??持，给予我们指导的?师，也感谢本组同学的?勤付出。民宿基本定义民宿是指利???住宅空闲房间，结合当地??、?然景观、?态、环境资源及农林渔牧?产活动，以家庭副业?式经营，提供旅客乡野?活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有?级奢华的设施，但它能让?体验当地风情、感受民宿主?的热情与服务、并体验有别于以往的?活，因此蔚为流?。这股民宿旅游风潮（流?风），从??原属于低度发展的?业中，创造出另??欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。民宿由来探究民宿?词，其源??本的「民宿」(?Minshuku)，民宿的?泛定义，涵盖甚?，除了?般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地?，例如民宅、休闲中?、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。?民宿的产?是必然的，并不偶发于?本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与?化?活不同?略有差异，欧陆??多是采农庄式民宿(AccommodationintheFarm)经营，让?般民宿能够享受农庄式?园?活环境，体验农庄?活；加拿?则是采?假?农庄(VacationFarm)的模式，提供?般民宿假?可以享受农庄?活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布臵的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称BedandBreakfast(BNB)，按字?解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。民宿现况早期民宿的经营，?都是以家庭副业的?式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱?，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚?房产投资客、新移民主义??等等，?伙争先恐后的进?民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争?需求，影响?慢慢出现，左右民宿?意甚?，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、?价化以及?服务化?向在演进。xx民宿?化的兴起，也就是近?年的事，灵秀的xx??间，散落着数?家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠?道召唤着城镇?的?们回归“慢?活”。它不仅可使?享有确实的绿?美?，?园体验，更提供了感性的??与民俗观感。如莫???带的民宿，它们依赖莫??景区的区位优势、?然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中?端民宿的典范。???，它们的共性在于设计上?尽其?，看似随意，事实上?草??都经过精?设计，?原?、?蜡油营造原始?然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑?可以融合的部分。另???，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾?了民宿主?对家居?活独特理解的民宿，有时更能给?以惊喜，且更不易被复制。这些民宿??价?服务的?众路?，合理融合异国情调与当地民俗?化，吸引了不少游客。省内其它地?的民宿亦遍地开花，如丽?的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶?化铺垫基调，客?到此不仅可以品尝到独味的各种?茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨?屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得?见的天然浴池带来?流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划?系列活动，也使得它在民宿?业内受?瞩?。民宿发展民宿，必将是越来越多希冀内??化之旅的?的选择。xx拥有丰富的?然景观与??风貌，具有发展深度观光的条件，对?态、环保、乡?关怀、地域?化的关注，带给xx发展精品民宿的契机。?对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖?出，形成个性化与?由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。第?章项?总论
1.1项?概况1.1.1项?名称民宿建设项?可?性研究报告1.1.2项?性质新建1.1.3项?承办单位罗村?库林场1.1.4项?建设地点xx省xx市xx镇罗村?库林场1.2编制依据及研究范围1.2.1项?编制依据1、《中华?民共和国国民经济和社会发展第?三五规划纲要》；2、《全国农业和农村经济发展第?三五规划》；3、国务院《关于加?改?创新?度加快农业现代化建设的若?意见》（2015年中央1号?件）4、《中华?民共和国环境保护法》；5、《xx市城市总体规划（2007年-2020年）》；6、《乾潭镇城镇总体规划》、7、《乾潭镇控制性详细规划》；8、《投资项?可?性研究指南》；9、项?建设单位提供的有关本项?的各种技术资料、项??案及基础材料；10、其它相关?献资料。1.2.2研究范围1、通过项?背景及发展概况的研究，分析项?提出的由来；2、对产品进?市场调查和需求预测，确定本项?的?产规模和产品?案；3、对基地条件和项?建设?案进?可?性论证；4、对总平?布臵和公??程配套设施?案进?技术论证；5、对建设条件及原材料、燃料、动?供应情况进?调查研究；6、对?程技术及设备?案进?研究，分析项??艺技术的先进性；7、根据国家有关法规、规范和标准，对项?的环境保护、节能、节?、消防、劳动保护和安全卫?等内容进?论证；8、对投资估算、资?筹措、经济效益进?定量分析，测算各种效益指标和项?的抗风险能?；9、对项?的社会效益和环境效益进?综合评价；10、得出可?性研究结论。1.3可?性研究结论1.3.1项?规模本项?总投资1200万元，其中固定资产投资900万元，流动资?300万元，建筑?积2000平??。基础设备设施及运输车辆、加?设备，卫?防疫设备，排污处理设施及库房，办公?活区建设等。
1.3.2场址本项?选址于xx市xx镇。项?地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项?的建设，该选址合理、可?。1.3.3项?建设进度根据本项?的建设规模和投资规模，本项?总?期为3年：2015年11?～2018年11?。1.3.4投资构成及资?来源投资构成：项?总投资1200万元，其中建设投资900万元，流动资?300万元。资?来源：项?所需资?计划主要由项?承办单位?筹解决，政府?励性政策补贴100万元。1.3.5综合评价本项?建设在充分发挥xx市xx镇的地缘优势和?产优势的同时，还有助于促进区域农业结构调整和经济发展。同时，对项?建设区经济的发展也具有?范和带动作?。另对项?的?产规模、交易规模、销售市场、技术?案和技术经济的可?性和合理性进?了全?的分析?较，本项?符合xx镇产业发展的要求和xx省及xx市产业发展规划，并有利于促进xx市农牧畜业发展进程；本项?实施农业产业化模式，有利于提升当地的农业科技?平和产品竞争?。通过对项?财务分析表明，项?财务盈利能?较强，经济效益显著，抗风险能?较强。因此本项?的建设是必要的，技术和财务上是可?的。1.4主要技术经济指标表1-1项?技术经济指标表第?章项?背景及必要性分析2.1项?建设背景罗隐?居项?规划?地位于xx省xx市乾潭镇罗村?库范围，罗村?库林场内，?地约65亩，以利?原农村?房为游客提供以住宿服务为主，并综合民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的农家乐休闲服务。近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了?系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位臵，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。2014年，xx市提出“旅游?次创业重振旅游雄风”的奋??标，全市上下以全域旅游战略为引领，沿着推动旅游资源成为项?、项?成为产业、产业形成经济的发展路径，加快项?建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把xx旅游业打造成“串得成线、留得住?、赚的了钱”的?柱型产业。其中2015年?季度全市乡村旅游接待游客14.7万?次，旅游收?1191.55万元，平均消费81.3元，其中餐饮收?占30.6%，农产品销售收?占35.3%，住宿收?占10.8%。各种政策利好使乡村旅游迎来发展新机遇。2.2项?建设的必要性2.2.1促进林业产业转型升级的需要项?建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展?态旅游，拓展林农创收渠道和?态旅游市场的深度与?度，推动着林业产业转型升级。2.2.2推进杭州都市圈县市节点融合发展的需要项?建设促进了xx市与杭州中?城市的?创产业交流，使杭州都市圈各节点县市之间的?化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。2.2.3满?城乡居民?益增长的休闲和健康需求的需要项?的建设以?化为核?、以市场为向导、以资源为依托，以森林?态资源及?域资源为特点，创新模式，打造?个集休闲、度假、户外运动等为?体的度假圣地，为城镇居民提供天然?态的休闲康养之地，满?居民?益增长的休闲和健康需求的需要。2.2.4打造乾潭镇?态健康城的需要项?的建设利???住宅空闲房间，结合当地??、?然景观、?态、环境资源及农林渔牧?产活动，提供旅客乡野?活之住宿处所和农业?产??的体验活动，能让?体验当地风情、感受民宿主?的热情与服务、并体验有别于以往的?活。
2.2.5促进乾潭镇西部?区?我发展、农民增收的需要项?的建设依托其优美的?态及?资源优势，利??区资源综合开发，以?态农林业为基础，以森林休闲养?、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动?区经济发展、促进农民增收、提??们?活质量，推动?区资源优势向经济优势的快速转变。第三章项?市场分析与预测3.1民宿市场分析与预测3.1.1民宿整体市场概况随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的?对?活品质要求的提?，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，?们也不再满?于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转?投向精致?品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的?背景下，兼具秀美风景和?化内涵的民宿项?如?后春笋般纷纷涌现。?前国内民宿?致分三类：第?类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民?发形成的?条?财之路。第?类称之为“梦想回归”，它是?些在城市?打拼了?半辈?、资产?有积累的退休??，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司?的中?层管理?员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地?，重新构筑??的梦想。第三类为“创意?园”，民宿是既能与当地接上地?，?有?化氛围与?情味的住处。?住者享受的不仅是乡村清新的空?和优美的风景，更有民宿主?精?营造的家居环境，和朴实平和的?活之道，他们提倡的是?种环保、朴实、达观的?活?式，追求?种“低处?活”的慢?活?由状态。本项?民宿就属于第三类。?前xx省民宿发展处于国内领先的?平，民宿产业在近?年得到了快速发展，并呈现多元化的局?。典型代表为：（1）德清洋家乐洋式民宿：以?商投资户为主，?向中?端度假?群。粗粝和精致、?饰和质朴交融，?野?由的氛围和?星级酒店的舒适性完美融合。?般每晚价格在1500-4000元。（2）西湖民宿：民宿主?多为城市?领或创业者，展?标签为?艺、?资、闲适。西湖民宿独门独院、风景、?态、慢?活，它们既结合现代?活的需求，?与西湖旅游紧密融合，融?了主?审美意趣，向?然归依，却不与尘世隔绝，颇有?番“?隐隐于市”的意境。?般每晚价格在300-600元。（3）乡村民宿：传统农家乐、渔家乐的升级版本，呼吸?然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻找到?化、拥抱到??的家外之家。?般每晚价格在200-400元。（4）丽?农家乐综合体。七要素的合理集聚，由政府引导整体规划建设。从最初为游客提供简单农家?宿起步，依托农村良好的?然?态环境和丰富的乡??化资源，在政府主导下，通过“吃、住、?、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚，融?休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游的理念，并整合出??避暑型、养?养?型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六?鲜明主线，它们散布在群?之中，以低价、亲民、?然吸引着都市游客。?般每晚150-300元。本项?就属于这?类别。3.1.2民宿前景与市场需求预测旅游消费升级，推?周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的?速增长，中国将进?休闲旅游阶段，短途游、?驾游消费将成为常态化、?频次消费，周边游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边?助游市场专题研究报告显?，2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元?民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元?民币。根据2014中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告显?，2013年第2季度?2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环?增长58.5%，同?增长333.3%，远?于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同?增速。?众出?主体已由商务出?转向个?旅游，居民对于客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增长。易观国际于8?份发起的“中国客栈民宿预订市场?户调研”项?显?，?达66.3%的在线酒店?户同时是客栈民宿预订?户，26?35岁的?户是中国在线客栈民宿预订?户的主体，占50.7%的份额。对于消费者??，民宿产品区别于标准化住宿产品的地?在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务，使消费者??舒展，感受到有别于?常?活的旅游体验。3.2.1项?市场定位本项?位于xx省xx市乾潭镇罗村?库范围，罗村?库林场内。位于杭州-富春江--新安江--千岛湖黄?旅游线中段，乾潭镇?杭州市区1.5?时车程。乾潭镇为中?形成的??时交通圈将会覆盖杭州地区，两?时交通圈将覆盖上海市、黄?市、?华市及义乌市。对于长三?的城市游客有很强的吸引?。但是该项?周边森林旅游发展相对滞后，旅游产品较为单?，同时经营能??缺，管理?量薄弱，硬件设施和服务?平都亟需
提升。?论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。基于此，xx市罗隐?居建设项?的战略定位是：通过对地?乡村特?的理解，建??个有着浓郁乡??化的独?磁极，充分利?周边?库、林场的??资源优势，打造地?特?显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱“四位?体健康休闲旅游，引导?们放下?切，把??交给?然，来??然过?种简单的?活，做到?和?然的真正融合。同时在开发初期以低价、亲民、?然吸引游客，打造良好?碑，做到可持续发展战略。项?初期建议?般每晚200-300元。3.2.2?标客群分析?前民宿项?的游客多以休闲度假为?的，地域构成主要为江浙沪客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民?种主要的休闲?式。根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进?郊游，其中40％每年郊游3-5次。调查显?，95％的江浙沪市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民愿意在双休?到郊区旅游，其中25％的市民有在外住宿的意愿。体验当地的?化民情，贴近?地、真正地融?乡村?活成为市民调节?作压?，放松??的第?选择。随着旅游的发展以及消费观念的?渐成熟，游客对旅游的需求结构在发?转变，?众旅游市场需求在不断产?分化，逐渐向特?化、多层次化的?众市场?向发展。游客越来越多的考虑与他?不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。?xx市罗隐?居建设项?更多的吸引?屋爱好者、营地爱好者、?驾车爱好者、农耕?活爱好者等追求回归?然，享受?与?然和谐的都市旅游群体。3.3营销策略根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项?应重视以下??：1、树?品牌推?概念，传达健康休闲并且有乡村特?的度假理念。本项??标群体客流?，树?良好品牌形象有利于项?形象有效传播传达。短时期快速吸引旅游群体，制造热闹场?，有利于后期深?可持续发展。2、通过有成效的管理，提?经营能?及软硬件实?，以具有竞争?的产品赢得客户的满意度、信任度，努?让客户?次甚?多次来访，形成固定度假模式。3、通过线上线下同时传播，例如线上的传统媒介、电视、电台等，制造事件营销引起社会关注达到有效传播的?的。线下可通过渠道派单，驻场等?式进?宣传推?。4、利??前流?的互联?+模式，通过?络营销拓展渠道。?先要建?较为完善的技术服务保证?络营销的有效实施，其次通过?型知名?站，例如?众点评?、途??等旅游社交?站与其形成战略合作关系，通过它们的推?渠道引?游客。另外还可以通过官?微信，APP等社交软件拓展渠道，进?全?位的推?传播。第四章地理位臵选择和区域投资环境4.1地理位臵4.1.1地理区位乾潭镇位于新安江下游，富春江畔。东与姚村乡、凤凰乡接壤，南与三都镇、梅城镇毗连，西与杨村桥镇、下包乡交界，北与钦堂乡、安仁镇相接，东北与桐庐县相连。东距杭州120公?，西距新安江镇30公?，是xx市东北部地区的政治、经济、?化中?和商品集散地。位于杭州-富春江--新安江--千岛湖黄?旅游线中段，从杭州出发，杭千?速80分钟可达，对于长三?的城市游客有很强的吸引?。4.1.2交通区位杭州-富春江-新安江-千岛湖黄?旅游线中段，杭千?速公路、320国道穿境?过，?利交通便利。乾潭镇?杭州市区1.5?时车程。乾潭镇为中?形成的??时交通圈将会覆盖杭州地区，两?时交通圈将覆盖上海市、黄?市、?华市及义乌市。林场通过县道?罗线连接乾潭镇区，仅20分钟左右车程。4.1.3经济区位乾潭镇2004年被国家建设部等6部委确定为全国重点镇，被国家统计局列?全国千强镇?列。乾潭镇个私企业较为发达，主导?业有家?纺织品、五??具、胶合板等五?系列，其中家?纺织品主要?产各类寝具产品，是华东地区较为集中的?产基地。4.1.4旅游区位xx市地处xx西部，东接杭州，西边黄?，中贯富春江、新安江，?属杭州市。xx是全国?批44个重点风景名胜区之?，以“奇
?碧?”的旖旎风光和??荟萃的名胜古迹闻名于世，是西湖——新安江、千岛湖——黄?名?名?旅游线上的?颗璀璨明珠。4.2区域投资环境xx拥有得天独厚的???态优势和?然资源禀赋，既是?个适宜休闲居住的养?福地，也?常适合发展休闲?态旅游；交通区位优势凸显，是xx西部交通枢纽，拥有?速、国道、?运和机场的?体交通?络；资源禀赋丰富独特，新安江?量丰富、?质绝佳、?景优美、?能丰富，农业有机产品远近闻名；再加上政务环境的不断优化，xx市有着投资兴业的绝佳优势。第五章项?建设?案5.1建设规模及分期开发计划5.1.1项?规模本项??地?积65亩，其中改扩建?积约20000平??、新建总建筑?积2000平??，包括对现有建筑改造、家禽养殖基地、休闲娱乐基地、蔬菜鲜果园、?态农庄、新建住宿办公?房及相关的交通及其他基础设备设施建设。5.1.2项?分期开发计划项?计划分?期进?，根据本项?的建设规模和投资规模，本项?总?期为3年：?期2015年11?～2016年12?，?期2016年12?～2018年11?。?期建设内容1、装修改造现有建筑，可同时容纳50?左右休闲娱乐。包括住宿、餐饮、书吧、棋牌、台球、禅室等。2、改造原有?池?座，作为?态鱼池供垂钓及??。3、建设1000平??烧烤基地。4、围护建设2000平??家禽养殖园。实施舍饲和围栏养殖，把??性和观赏性结合起来，5、建设5000平???公害有机蔬菜种植园。既体现观赏性，?体现??性。6、建设鲜果采摘园6000平??。尽?达到三季有花、四季有果。7、?态农庄基础设施及配套设施建设。按照?地农业开发的?体框架，以宜则宜配套?态功能。新建?井，辅设??；铺设路灯，?泥路、林园道、整治?庄林园、?电配套、绿化美化等?作，?争做到设施齐备、功能齐全，节能?效、循环利?。?期建设内容1、逐步搭建独??屋15个，每个可住宿2--8?不等。2、修建森林泳池?座，搭配淋浴、晒场等。3、建设?个和?库合作的垂钓场，每年组织?次捕鱼观赏季及?库鱼宴节。4、建设1000平??的?烧酒酿酒基地。5、建?特有精品苗?种植基地。6、开辟环?库骑?线路，开展租单车业务，拓展?库外围户外运动。?争做到设施齐备、功能齐全，节能?效、循环利?。7、开辟林场?道环线，设?休息亭，合理规划?库?胥岭徒步毅?线路，设?接送站，达到景点联动。5.2?程组织?案
5.2.1组织原则本项?因地处?地，项?开发?积?，基础设施体量?，?程实施组织需严谨规划，尽可能提?建设效率，降低建设措施费?的投?。同时，考虑到?地、临?的施?难度，需合理规划建设顺序，确保实施安全。5.2.2初步?案构想1、利?分期建设安排，?期实施时在?期?地范围设臵临时设施及临时?、电接?，确保?期按期完?。2、利??地?然条件，统?规划?上?下的临时排?设施，降低此部分成本投?。3、改造建设?程优先启动，休闲基地、家禽养殖及蔬菜?果园建设在改造?程基本完成后启动。4、配套设施设计统?考虑，?期实施时考虑?期的协调配合以及接驳?，降低平均配套设施成本。5、?期建设时，做好对?期已完?部分的保护。6、基础?程实施时，重点关注基坑降排?、基坑围护，防?事故发?。第六章项?产品类型6.1主要产品随着城市化的发展，?态休闲度假是发展的主导?向，市场需求空前扩?。正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊?体化”的?向迈进，这就要求城郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，从近郊的桐庐芦茨民宿，莫??洋家乐，到台湾的民宿?热程度来看，亲民的，差异化的休闲市场正?兴未艾，随着80、90后的消费市场逐渐成熟，农居性质的特?休闲产品市场很?。本项?建设依托得天独厚的???态优势、交通区域优势和?然资源禀赋，结合农业?化景观、农业?态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的?活习俗资源，向游客提供?种?在、?然、幽静、野趣、新奇的悠闲度假场所，尽?体现返璞归真、回归?然的消费?态，形成?个集旅游观光、农业?效、优化?态环境和社会?化功能为?体的原?态农业旅游、休闲的新型农庄。因此本项?在产品开发上定为七?类：观光，包括风貌观和物候观；休闲娱乐；采摘；购物；品尝；农事活动；教育基地。6.2产品性能优势6.2.1观光?是风貌观。观赏浙西丘陵沟壑区特有的??沟深、?尖坡陡、梁峁纵横、绵延不断、群?环抱、多路相连、多村点缀的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明的??，观看农村?园风光、??流?、特种养殖。?是物候观。早观?出、晚观霞，晨看浓雾、夜听风；春看?花烂漫，夏尝风?彩虹，秋品?村秋?，冬眺千?冰封、万?雪飘。6.2.2休闲娱乐住：精品??屋、特?泥?房；吃：农家饭；玩：垂钓、游泳、?光浴、狩猎、棋牌、?地健?等；娱：垂钓休闲，悠然??，户外单车，激情运动。6.2.3采摘根据不同收获季节，指导、组织游客直接进??间地头、?棚、园???农民特制的筐、篮、篓进?有偿采摘新鲜?果、时令蔬菜、?果，让游客即体验收获的喜悦，?观赏?园风光，即增长见识，?感受劳作。6.2.4购物养殖鸡、鸭、鱼等农产品，供游客选购；吸收当地剩余劳动?，编织形状各异、规格不同的筐、篮、篓，将?产的野菜、蔬菜、?果或经特殊加?的熟制品盛于其中，进?包装；收集农村针织、编织、剪贴、??等?艺，让游客根据喜好、能???选购。6.2.5品尝在采摘品尝、?住品尝的同时，按照农历12个?每??节的习俗，推出农村节令?荟萃，让游客真切感受农村饮??化。尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。
6.2.6农事活动根据农事季节，让游客在农艺?员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将?、园、圈租赁、承包给游客，由农艺?员代管，让游客参与季节管理及?产种植、收获等农事活动全过程。并?泛举办粮、菜、蔬、果?产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。6.2.7教育基地与各中?学结合，组织学?参加农事劳动，了解更多的动植物，学习农业知识，获得对现代农业、?技术农业的感性认识，培养他们热爱劳动、热爱?活、珍惜劳动的优良品质，具有寓教于乐的独特效果，提?了旅游、休闲的?化内涵，使农庄成为学?的教育实践基地。6.3产品规模确定1、依据现有建筑改造成可同时容纳50?左右，约500平??的休闲娱乐场地，包括住宿、餐饮、书吧、棋牌、台球、禅室等：500平?x2000元/平?=100万。2、逐步搭建独??屋15个：15x15万/个=215万。3、改造原有?池?座350平??，作为?态鱼池供垂钓及??：350平?x600元/平?=21万。4、建设?个和?库合作的垂钓场500平??，每年组织?次捕鱼观赏季及?库鱼宴节：500平?x300元/平?=15万。5、建设1000平??烧烤基地：1000平?x300元/平?=30万。6、围护建设2000平??家禽养殖园：2000平?x300元/平?=60万。
篇五：民宿创新项目计划
民宿项目建设实施方案第一章总论
1.1项目概况
本报告所陈述的对象为**省**市**县**村民宿投资项目。
项目所处的**县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里**,融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林
美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为**民宿的建
设奠定基础。
项目所在地屿北村，位于**县**镇，**高速**出口下高速五分
钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀
美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、和尚
山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居建筑85%以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色标语还依稀可见。是
“中国景观村落”、难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如
“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统村
该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记载，屿北始建于唐代，由徐
村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。
落”等。
4、屿北村三面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系**市区户外活动组织设计山路户外活动。
5、收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验
活动。
6、根据本地地理位置，帮助外地游客设计**旅游线路，体现集
散地作用。
7、收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传
说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅仅局限于屿北村一处。
8、寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入
手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。
4.
1.3运营及发展方向
农耕体验、文化历史介绍、周边旅游集散、复制本项目扩张至
文成、泰顺、苍南等地，建立连锁民宿品牌。
5.
1.4经营难点1、因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发
展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周
末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2、因该村地点距离主要客源地**市区仅40分钟车程，所以怎
么留住客人住宿是一个难点。
3、**村旅游氛围较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明
显，需配合经营提升知名度。还需当地政府、旅游部门协同宣传。
二、经营预计2.1经营成本分析：
房租：前三年每年10000元，之后按合同570%的分红或者其他协
议。
人工成本：
民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承
担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂
定在3000元/月，共2人72000元/人。
整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清
扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需
12000元/年人工成本总计，84000元/年。
电信宽带：100M有线宽带1500元/年
水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）
营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）预计全年成本：110884元
4.
2.2经营收入分析：
1、住宿：
初期7间客房，按平均每间房费280元，保守估计，全年双休
日全年104天，入住率不到30%计算，总共住宿项目收入为203840元。如按20**年**县人民政府报告中当地民宿客栈的入住率在
70%,按此平均值计算，住
宿项目收入为500780元。
2、农村体验活动，按每周末40人次计算，每人次100元计
算，全年52周，总计208000元。
3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活
动等项目，按7间客房，闲时261天，150元每间闲时客房费收
入，10%入住率计算，总计27405元。（此收入弹性稍大，如运作
得当，收入增长很大。）4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针
对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
5、总计：
按照以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计499245元。
按住宿高入住率70%计算，总计796185元。
除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项
目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展
项目丰富。
4.2.3投资回报分析：
按照初期投资80万计算，本项目回报周期2年。按20**年**县平均客栈入住率70%计算，1年半收回投资成本。
此外，县政府《**县民宿管理办法》补贴每间房间6000T0000元，按设置7间客房，中间价8000元计算，可得到补贴为56000元。（根据与政府相关部门沟通，补贴政策已暂停。）其他农业局等相关政策补贴还需查询翻阅。
以上为**县屿北村民俗项目可行性方案。
氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于
屿北后棠塘，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一
脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存
完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲
花瓣，村落聚冲“莲花心”。于是，村落按道学“易经”中的阴阳五行
学说风水格局的方法，把北向金字山定为“金"，把南方屿北森林定
为“木“，把东侧交叉路形定为“火“，把西向（莲花心）肥沃黄土作
为“土“，把城河围绕“莲花心“一周定为“水”，构成一个封闭的社会
单元和自然村落。
村内商业环境：
1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地
下，最大程度的还原古村落生态环境。
2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大
楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展
空间巨大。
3、村内小卖部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食
品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。这可能由于该村
的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。
4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌可进
一步展现。
5、宽带、自来水网管齐备。
6、地理位置优越，位于**高速**出口
2公里，**市区出发40分钟即可到达。
1.2主要技术经济指标
项目总数量：前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。
建筑装修成本：根据设计公司方案进行确定。
第二章市场调研及前景预测一.市场形势分析
（一）客观区域市场分析
本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好
条件，以**村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村落形
态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边
城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对**村的古村落
保护和文化传承做出贡献。
台湾民宿大致经历三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐”，粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃
饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回
归”，它是一些在城市里打拼大半辈子、资产小有积累的退休人
土，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管
理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一
个梦想。和第一阶段
的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。
第三阶段称之为“创意田园”，民宿的主人则是一些年轻的社会精
英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，以新农民的身份过起田园牧歌的生活。现在**民宿经营
现状类似于第二阶段中期。
项目所在地**县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支
持发展**民宿事业，并于去年颁布了《**县民宿管理办法》，大致
规范民宿的经营范围和奖励办法。现在很多村落都在寻求更适合自
身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是
现阶段**现在所缺少的。
（二）市场供求分析
目前**县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一是
大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较
低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单
一
o随着近几年**县**景区的深度开发以及城市居民周边短途游习
惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低
端（150元/间以下）的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来游
玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。
此外部分高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。所
以，一个既有优美环境，又可体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有
着较大的市场需求。
本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是**市以及
周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创立
民宿以及**村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项目的人
气。
第三章项目定位
3、1主题定位**村民宿项目
特色民宿酒店客房独栋民宿，有院落
可提供各项周边服务餐饮、娱
乐、康体等活动以及信息。
3、2功能定位
满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及
面，完善的一站式服务。
3.
3开发该项目目的：
.宣传**村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源
整合。打响**村的旅游品牌。
.保证民宿项目本身的收益.建立**中端民宿的标杆
.积累更多经验，为以后的项目做准备.增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源
.与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源
优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。
、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服
务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。
3.
4规模与标准客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10-
15平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修
修旧如旧，与**村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需
求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。
第四章投入成本与经营预计
一\投入成本分析：
4.
1.1房屋改造计划和投入成本：
1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原
始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。
达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。
2、内部装修按所针对客户群设计，做到简洁、风格多样，规格
能满足
大部分层次客人的需要。要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。
3、前后院改造计划：
⑴将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后
这屋前屋后的池塘将是我们的最大外观特色!⑵在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或
根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化
体验场地的用地规划。
(3)卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需
求。
⑷院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营
者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营
理念种植农作物、欣赏型花卉等。
⑸改造成本由设计公司估算，房屋主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，总
计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为
主，预算50000元。总计644000元。加上软装，总体预算控制在
800000元。
4.1.2本项目特色以及与落户地**村的合作互利规划结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。
在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。
还需充分挖掘**村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为
点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活
活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民
宿活力和特色：
1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设
立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民
宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古
民居院落设立活动地点，增加古村旅游活力。
2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采
摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活
氛围。还可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体
验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合
和休息地点，可借此宣传民宿特色。
3、可以与当地农民配合，设立“**村远程农业”（暂名）计
划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一
小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包
地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地须绿色无农药！
结果后可通知采摘也可邮寄、带回**
给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农
篇六：民宿创新项目计划
民宿运营管理的实施方案范例
民宿运营管理的实施方案范例
一、前言
民宿这一名词，是日语中“Minshuku”的音译。我国第一部关于民宿的旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》已从2022年10月1日起开始实施，该标准定义:民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。
民宿区别于酒店、旅馆和长租公寓之间，客栈和精品酒店大多是以营利为目的，模式也是可复制的，而民宿更像是一种全线的度假型产品，结合地域文化特色与市场需求，提供全方位、个性化体验服务的非标准小规模住宿产品。
当人们看厌了钢筋水泥的繁华都市，寻一处山水悠然小憩，成为当下诸多城市人的选择，民宿的新型旅游业态也如雨后春笋。在拥有两千多万人口的北京，只要是好的项目，基本上都能被多次的消费。
二、运营模式浅析
相比国外民宿的日益成熟，当前国内很大部分民宿还属于野蛮生长状态(数量庞大、品味单一、设施简陋、互动缺乏、消费力弱)。随着我国经济的快速发展，消费者日益注重其消费行为所带来的心灵满足的体验感，传统的酒店或伪民宿已经难以满足消费者多样化的需求，精品民宿也就由此而生。本文通过对安缦的分析，以期为龙湾屯民宿运营提供一些思路。
1精品民宿
1.1概念及分类
目前国内外对“精品民宿”的定义尚未统一，但普遍认为其具有如下五大特征：
(1)运营规模较小(客房数量大多在100间以下)，具有高度私密性;(2)建筑、装修和装饰极具设计感、品质感、艺术性;(3)服务高度个性化，富有体验性，但不一定提供全服务;(4)充分体现当地文化特色或具有独特历史韵味;
(5)房价不菲。
按定位功能分，可分为商务度假型和休闲度假型两类。按特色分，可分为历史文化型、自然风光型、艺术设计型三类。
1.2安缦集团
总部位于新加坡的安缦集团创建于1988年，是全球顶尖的精品酒店集团。旗下目前已拥有31家酒店，遍布全球五大洲的20多个国家和地区。旗下的每一家酒店风格均不相同，都根据当地的环境和市场形成自身特色。安缦旗下的每家酒店坚持一店一貌绝不重合，从而形成独特的核心竞争力。正是安缦这种独特的理念，使安缦逐渐变成一个符号，一种象征，甚至还出现了一批粉丝团，他们自定义为AmanJunkies-安缦痴，他们不为旅行而走遍世界，职位留宿在每一个安缦酒店。因一个酒店品牌，而产生如此庞大、忠诚度极高的追随群体，这是非其他任何酒店能及的，其背后的运营模式非常值得研究。
2运营模式
2.1经营模式
安缦集团的专营模式属于自行投资、自建团队、自创品牌的“投资+直营”。总结起来就是：安缦是一个始终坚持做自己的酒店，尽管多年的股权纠纷，一贯30%-40%的低入住率，但其品牌依旧保持很强的竞争力。而国内精品酒店业主多为一些资金实力雄厚的房地产开发商或是投资集团，他们把精品酒店视作一般性的地产投资，其所建成的产品往往呈现出一种由投资资本堆砌出来的美誉内涵的奢华感，基本丧失了精品酒店的特性。同样是奢侈，安缦却呈现出另一种风貌，是一种极简(极致+简奢)的风格，尽管这也是通过资本换来的，但其中的每一块砖，每一棵草的背后都潜藏着设计者的“心机”。
2.2管理模式
精品酒店的特征之一就是精致，而安缦可以说做到了极致，独到的经营理念使其脱颖而出，精细化的管理则使其变得不可超越。首先是定位精细化，由于特殊与小众，安缦并不是适合所有人，安缦也清楚自己的客户群非常小，只是面对那些具有高消费力、注重精神和文化体验的高端客户群体。其次是服务精细化。大型饭店好比流水作业，精品酒店便是手工作坊，而安缦却提供了私
人订制，其员工与顾客的比列基本都是5:1，能够为消费者提供亲切、回家感、极致专属的服务。最后是价格精细化。最后，不同房型设计不同价格，不过同一点是都价格不菲。
2.3盈利模式
酒店业最常见的盈利模式主要有5种：经营增长盈利模式、物业增值盈利模式、资本运营盈利模式、品牌盈利模式和文化创新盈利模式。在日益复杂的市场环境下，利润的来源是不确定的，成功企业所获得的利润都是在多个环节有机组合之后才形成的，也就是说各个模式之间是有联系的。资本运营是需要品牌和规模做支撑的，多数精品酒店都是现做品牌后做产品的，因为好的品牌是可以获得政策的扶持以及提升目的地价值。安缦始终如一的维护着低调奢华的品牌形象。其经营的不是酒店而是品牌，品牌又培养了很多的忠实客户，客户的反复消费推动酒店的发展，如此形成一个很好的良性循环。
3结语
安缦以其特色的设计、选址和经营理念大获成功。未来行业的发展机会一方面来自旅游和商务出行市场的持续扩张，另一方面则来自酒店加强自身品质和服务，提高核心竞争力。首先，建立相适合的品牌和商业模式。其次，规划和设计是酒店成功的前提。再次，精品酒店的产品设计要不断创新，服务要持之以恒，故事要层出不穷。此外，始终把人作为最重要的因素，以人为本落到实处。最后考量酒店可行性分析时，要综合考量酒店的客源结构、季节性因素、人工成本，以及除客房收入之外的其他收入的构成。
三、民宿发展现状
从当前的实际现状来看，数量庞大的农家乐队伍看似占据了主导地位，其弊端暴露的十分明显。如何开发和经营兼具极简、低奢、高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和经营者必须考虑的问题。
1.1当前较多民宿徒有其名。这些号称的民宿为抢市场仓促上马，设计建筑风格标准化同质化，貌似高端有品位，实质是民宿元素的简单堆砌，缺少本土文化和资源特色禀赋，民宿经营者也有急功近利的心态。伪民宿的存在，或许有一时的生意，但长期以往，缺乏市场竞争力。
1.2民宿在经营业态上层次较低。仅仅提供“吃、住”功能，没有更好地把民宿的产业延伸开来，缺少“丰满度”。对当地其他产业带动不够，对农民群体致富的影响力不大。
1.3民宿市场淡旺季差别明显，一般来说夏秋季和周末，民宿游客爆满，但到了初春和冬季，民宿门前车马稀，生意清淡。这使得民宿不能保持常态化的管理品质，招工和培训成为难题。
1.4民宿业主和管理人员存在综合素质和能力不高的问题，民宿其实是个要求有理想情怀和管理持续创新的产业，但在现实中，一些民宿业主在经营理念和工作方式上还有较大欠缺，缺乏干事业的理想，大多是抱着挣点小钱的想法。此外，民宿管家人才普遍缺少。
四、龙湾项目情况介绍
地名由来：
龙湾屯历史悠久，相传乾隆年间，乾隆爷在此处歇脚，当时随行的部队也在这里歇息，这里为乾隆皇帝提供屯兵、屯草的地方，乾隆贵为天子，在古代，龙就是天子的代表，所以这里取名为“龙湾屯”。
项目名称：(待定)龙湾大宅/龙湾阁/龙湾居/宁静的树林
项目位置：
龙湾屯镇一片山地，出京往东的第一座山，北接密云，东临平谷，距北京市区60公里，距顺义城区30公里，距首都国际机场35公里，占地亩，树木资源丰富。
美丽的日出清晨，住客可以沿着村庄的小路走进附近的森林里，用清新的空气唤醒自己的身体，周围还有多种野生动物，如小猫、猴子、小鸟、鹿、野兔等。山间很多柿子及山楂树，可以自由采摘。山上还有一个国家登山步道，满足徒步者爱好者的需求。
项目未来计划配置：
一期项目：目前有三十间以上的房屋可以直接使用，其中10间私人别墅，每间建筑面积600平米左右，分为上下两层;10个套间;
配套设施：5个别墅配套私人泳池，1小瀑布溪流、1中餐厅、1西餐厅、1个咖啡厅，1个图书馆、1个无边泳池、1健身房、茶室、会客厅、电影院、咖啡厅、高端会议室等。
二期项目：43亩地的整体规划，含帐篷群、集装箱群、房车群等。
项目环境要求：
以景入画，极致简奢。围绕着“极简”，打造出极简的风范，让休闲成为品质的外延，每一处皆可为画、皆可为景。
项目关键词：极致、简奢、现代、隐秘
五、龙湾项目运营规划
民宿产品呈爆发式增长，市场竞争愈发激烈，只有极少数的精品民宿供不应求，而大部分普通民宿却难以应对淡季中漫长的空房期。实现民宿盈利，只做高入住率的精品并不足够，还要用高效的运营模式来控制成本。最重要的是无论旺季还是淡季，民宿的运营工作要覆盖从线上到线下的各种琐事。
做民宿并不能只靠一分热度就能做成事，要充分考虑到当地特色以及初期设计的产品特点，对于消费人群要有明确的定位，对于整个民宿市场也要有着清晰的洞察力，做好标准化、个性化、多样化相统一，做好民宿品牌，打造属于自己的民宿文化，提升其在众多同行中的核心竞争力。
1精准定位
1.1消费者定位
针对北京及外地来旅游的高消费人群。不是出差的人，而是来度假的，度蜜月/周年纪念日/过生日等，或者就是单纯拖家带口来旅行的这种享受生活、追求生活品质的人。
1.2民宿设计
试想一下，当千篇一律的民宿中出现了一个“另类”，旅客会选谁须知，民宿火爆的原因，正是它的多样化。
因山体本身没有更多特色，所以在民宿设计中需要突出民宿本身极强的设计感，极简+低奢，风格简洁，时尚，大气，当然所有设计都需要结合地域特色资源来发展，化繁为简，以简驭繁，营造简约舒适的环境氛围。不盲从、不跟风、远离喧嚣。(当然如果定位就300元/晚，那就不用设计了，毕竟我们定位
2022元以上/晚，哈哈哈)1.3品牌定位：极简、亲和力、和平、宁静
1.4服务水准：细致入微，让宾客有回家的感觉，温馨、温暖;超高标准的服务，准确的房源信息、顺畅的入住过程、积极沟通。
1.5价格定位：1000-8000元以上/晚
2如何让别人知道我们
2.1打造互联网+的民宿
首先强调一点：必须要有自己的线上团队，民宿推广以线上为优。
文案编写：策划人员针对房屋及周边特点做相应的包装和策划，对于线上营销非常重要，需要好好研究。
拍照修图：修图、上传、评价、打造网红打卡点等;
全网推广，日常的优化和维护、运营。
顾客在线答疑，入住指引。辅助房屋管理者及保洁人员培训和房屋管理维护。顾客互动交流，提高二次入住or好评。
2.1.1抖音等社交媒介：因其用户数量巨大，好的宣传方案可以迅速引起大量消费者的关注，需要持续有主题有内容的更新，甚至可以通过打造自己的民宿网红来引起消费者的消费欲望;2.1.2第三方平台：酒店预订平台前10、旅游平台前10(马蜂窝、携程等)、高逼格的公众号、目标用户集中的APP，等全线推广、排名：其用户基数大，熟悉了解平台内的基本规则将事半功倍，如客户好的点评可带来流量、页面首图挑选等引起点击访问;2.1.3自媒体：如微信公众号，网红博客等：发布的内容涵盖品牌介绍、房源介绍、入住指南、个人感受、民宿管家联系方式等;2.1.4个人及身边的朋友圈：朋友圈也是不可小觑的传播之地，定期的发一些关于民宿的有质量的、能体现品牌定位和调性的类容，可引起圈内朋友转发。
对问题合理解决，让民宿走得更远。每五年就是民宿新一轮的整修提升期，持续不断的注资，不断优化软硬件配套，才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。